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Taxe sur les logements vacants : TLV, THLV et réforme 2026
Des millions de logements restent inoccupés en France, pénalisant le marché locatif dans les zones où la demande est la plus forte. Pour décourager cette vacance, l'État a mis en place deux dispositifs fiscaux distincts : la taxe sur les logements vacants (TLV), applicable dans les grandes agglomérations, et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), que les communes peuvent instaurer librement. Une réforme récente prévoit de fusionner ces deux taxes en un dispositif unique à l'horizon 2027. Propriétaires concernés, calcul du montant, exonérations : voici tout ce qu'il faut savoir.
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En résumé
La TLV s'applique aux logements inoccupés depuis plus d'un an dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants.
Le taux est de 17 % la première année, puis 34 % à partir de la deuxième année.
Une réforme 2026 fusionne TLV et THLV en une taxe unique aux taux relevés jusqu'à 60 % dans les zones sous tension.
Des exonérations existent : travaux importants, vacance involontaire, bien mis sur le marché à prix cohérent.
Qu'est-ce que la taxe sur les logements vacants ?
La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt annuel instauré en 1999 pour lutter contre la rétention de biens dans les zones à forte tension immobilière. Elle vise les propriétaires dont le logement reste inoccupé au-delà de 90 jours consécutifs sur une année, sans motif valable.
À côté de la TLV, la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) permet aux communes situées en dehors du périmètre TLV d'instaurer une imposition similaire par délibération de leur conseil municipal. Les deux taxes reposent sur le même principe mais couvrent des zones géographiques différentes.
Ces dispositifs visent les logements à usage d'habitation laissés inoccupés, à l'exclusion des dépendances du domaine public, des biens déclarés inhabitables ou des résidences occupées de manière saisonnière.
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Qui est concerné par la TLV et la THLV ?
La TLV s'applique dans les communes situées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Depuis le 1er janvier 2024, son périmètre a été étendu : 3 698 communes sont désormais concernées, contre 1 150 auparavant, représentant 45 % du parc de logements national. La liste comprend les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Nantes, mais aussi de nombreuses villes moyennes.
Dans ces zones, tout propriétaire d'un logement resté vacant plus d'un an au 1er janvier de l'année d'imposition est soumis à la TLV. Le bien doit être à usage d'habitation et non meublé pour entrer dans le champ d'application.
La THLV concerne les communes ayant adopté une délibération en ce sens, hors zone TLV. Elle s'applique aux logements inoccupés depuis plus de deux ans. Personnes physiques et sociétés civiles immobilières (SCI) y sont soumises.
Comment est calculée la taxe sur les logements vacants ?
Le calcul de la TLV
La base d'imposition est la valeur locative cadastrale du bien, fixée par l'administration fiscale. Le taux appliqué est de 17 % la première année de vacance constatée, puis de 34 % à partir de la deuxième année. Ces taux s'appliquent directement sur la valeur locative, sans abattement.
Le calcul de la THLV
Depuis 2023, les taux de la THLV sont alignés sur ceux de la TLV : 17 % la première année, 34 % les suivantes. Avant cette harmonisation, les communes fixaient leurs propres taux dans une fourchette légale. La base de calcul reste la valeur locative cadastrale.
Un exemple concret pour comprendre
Pour un appartement dont la valeur locative cadastrale est de 5 000 euros par an, situé dans une zone TLV et vacant depuis deux ans : montant de la taxe = 5 000 x 34 % = 1 700 euros. Pour un logement inoccupé depuis un an seulement : 5 000 x 17 % = 850 euros. La base est réévaluée chaque année ; en 2025, la revalorisation a été de 1,7 % selon l'inflation.
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Quelles sont les exonérations de la taxe sur les logements vacants ?
Plusieurs situations permettent d'être exonéré de la TLV ou de la THLV. L'exonération s'applique notamment lorsque le logement nécessite des travaux dont le coût dépasse 25 % de sa valeur vénale pour être rendu habitable, lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (litige locatif, succession bloquée) ou lorsque le bien a été mis en vente ou en location à un prix cohérent avec le marché sans trouver preneur.
Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l'année échappe également à la taxe. Pour contester la TLV ou la THLV, il faut adresser une réclamation motivée au centre des impôts dont dépend le bien, accompagnée des justificatifs correspondants (devis de travaux, annonces de location, correspondances avec des locataires potentiels).
En parallèle, l'ANAH propose une prime de sortie de la vacance pour financer la remise en état d'un logement inoccupé en vue de sa mise en location.
Le saviez-vous ?
L'ANAH propose une prime de sortie de la vacance pour financer la remise en état d'un logement inoccupé en vue de sa mise en location. Ce dispositif aide les propriétaires à agir sans attendre une mise en demeure fiscale. (Source : ANAH, délibération 2025-34)
Vers une taxe unique sur la vacance immobilière
Une réforme instaurée par la loi de finances pour 2026 prévoit la fusion de la TLV et de la THLV en une seule taxe au 1er janvier 2027. L'objectif est de simplifier le dispositif tout en renforçant son effet dissuasif sur les propriétaires qui maintiennent leur bien inoccupé.
Les taux seront relevés : jusqu'à 60 % de la valeur locative dans les agglomérations sous tension, et 50 % ailleurs. Pour les propriétaires de logements vacants dans les grandes villes, un bien taxé à 2 000 euros par an aujourd'hui pourrait l'être à 4 000 euros ou plus à l'horizon 2027. Les premières notifications seront envoyées à l'automne suivant pour les biens constatés vacants au 1er janvier.
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