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Nouvelles villes soumises à l'encadrement des loyers en 2026
Depuis plusieurs années, l'encadrement des loyers s'étend progressivement à travers la France. En 2026, de nouvelles villes et agglomérations rejoignent ce dispositif de plafonnement, qui concerne désormais plus de 69 communes situées en zones tendues. Locataires et propriétaires bailleurs doivent s'y préparer : voici un tour d'horizon complet des territoires nouvellement concernés, du fonctionnement du mécanisme et de ses implications concrètes.
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Dans ce guide
- Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
- Les villes déjà soumises au plafonnement en 2026
- Les nouvelles villes concernées par l'encadrement des loyers en 2026
- Pourquoi ces villes adoptent-elles l'encadrement des loyers ?
- Comment savoir si votre logement est concerné ?
- L'avenir du dispositif au-delà de 2026
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Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
Issu de l'article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018, l'encadrement des loyers est un dispositif expérimental qui impose aux propriétaires de ne pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral. Ce plafond varie en fonction de la localisation du bien, du nombre de pièces, de la surface et de la date de construction.
Trois seuils structurent le mécanisme :
- le loyer de référence, correspondant au loyer médian du secteur ;
- le loyer de référence majoré, qui représente le plafond légal applicable (loyer de référence + 20 %) ;
- le loyer de référence minoré, en dessous duquel un bailleur peut demander une réévaluation (loyer de référence - 30 %).
Ce système s'applique aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire. Il entre en jeu lors de la première mise en location d'un bien ou au moment d'un changement de locataire. En cas de non-respect, le bailleur s'expose à des sanctions financières : à Lyon, un propriétaire a ainsi été condamné à rembourser 4 000 euros à ses locataires pour dépassement du plafond autorisé.
Les villes déjà soumises au plafonnement en 2026
Au premier semestre 2026, 69 villes françaises appliquent l'encadrement des loyers. Ces territoires, tous classés en zone tendue, ont volontairement candidaté au dispositif. Parmi les agglomérations pionnières, on trouve notamment :
- Paris (depuis juillet 2019) ;
- Lille, Hellemmes et Lomme (depuis mars 2020) ;
- Plaine Commune : 9 communes de Seine-Saint-Denis dont Saint-Denis, Aubervilliers et Saint-Ouen (depuis juin 2021) ;
- Lyon et Villeurbanne (depuis novembre 2021, bien que le dispositif ait été temporairement suspendu suite à une décision de justice en octobre 2025) ;
- Est Ensemble : 9 communes dont Montreuil, Pantin et Bobigny (depuis décembre 2021) ;
- Montpellier (depuis juillet 2022) ;
- Bordeaux (depuis juillet 2022) ;
- Le Pays Basque : 24 communes dont Bayonne, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz (depuis novembre 2024) ;
- Grenoble-Alpes Métropole : 13 communes intégralement concernées et 8 partiellement (depuis début 2025).
Les nouvelles villes concernées par l'encadrement des loyers en 2026
C'est la grande nouveauté de cette année : plusieurs agglomérations ont formalisé ou sont sur le point de finaliser leur candidature. Voici les territoires dont l'entrée en vigueur est attendue courant 2026.
Marseille : la grande métropole du Sud rejoint le dispositif
Marseille, deuxième ville de France, est l'une des nouvelles venues les plus attendues. Le marché locatif marseillais a connu une hausse des loyers de 7,7 % sur un an à fin 2024, dans un contexte de crise du logement particulièrement tendu pour les ménages modestes. Seule la ville centre est concernée par cette mesure, à l'exclusion des 91 autres communes de la métropole. Comme dans les autres villes, les loyers de référence seront fixés par arrêté préfectoral et un simulateur devrait être mis à disposition des bailleurs.
Annemasse Agglo : 11 communes de Haute-Savoie sous plafond
L'agglomération d'Annemasse, en Haute-Savoie, regroupe 11 communes qui appliquent désormais l'encadrement des loyers. Il s'agit d'Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Étrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand. La proximité avec Genève et la forte croissance démographique de la région expliquent en grande partie la tension locative de ce territoire, où le loyer médian atteignait déjà 15 euros par mètre carré en 2023, faisant d'Annemasse l'une des zones les plus chères de Haute-Savoie.
Grand-Orly Seine Bièvre : 11 communes au sud de Paris
L'intercommunalité Grand-Orly Seine Bièvre, qui regroupe 11 communes situées au sud de Paris, a également rejoint le dispositif. Ce territoire comprend Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine. Ces communes, fortement urbanisées et soumises à une pression locative intense, constituent une extension naturelle du périmètre déjà couvert par Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis.
Cergy : une ville nouvelle sous encadrement
Cergy, dans le Val-d'Oise, figure parmi les nouvelles communes candidates au plafonnement des loyers en 2026. Longtemps considérée comme une alternative plus accessible à Paris, cette ville nouvelle connaît une tension croissante sur son marché locatif, au point que les autorités locales ont estimé nécessaire d'y instaurer ce mécanisme de régulation.
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Pourquoi ces villes adoptent-elles l'encadrement des loyers ?
Le recours à ce dispositif traduit un constat partagé : dans les zones tendues, les loyers ont augmenté bien plus vite que les revenus. Une analyse de la plateforme PriceHubble révèle que depuis 2021, les loyers de petites surfaces ont progressé en moyenne de 8,8 % dans les villes pratiquant l'encadrement, contre environ 15 % dans celles qui n'y ont pas recours. Ce différentiel illustre l'efficacité relative du plafonnement pour contenir la hausse.
Pour les municipalités, l'objectif est double : protéger les locataires des hausses excessives et maintenir la mixité sociale sur leur territoire, en permettant aux travailleurs, familles et étudiants de se loger dans des conditions décentes.
Comment savoir si votre logement est concerné ?
Pour vérifier si un logement est soumis à l'encadrement des loyers et connaître le plafond applicable, les principales villes ont mis en place des simulateurs en ligne accessibles librement. Il suffit généralement d'indiquer l'adresse du bien, le type de location (vide ou meublé), le nombre de pièces, la surface et la date de construction du logement.
La plupart des agglomérations concernées proposent ces outils directement sur leurs sites officiels ou via le service public. Les loyers de référence sont révisés chaque année par arrêté préfectoral pour tenir compte de l'évolution du marché local.
L'avenir du dispositif au-delà de 2026
L'expérimentation issue de la loi Elan arrive officiellement à échéance en novembre 2026. Un bilan officiel définitif doit être rendu avant la fin de l'année pour décider de la suite à donner au dispositif. Dans un contexte où la part du logement dans le budget des ménages les plus modestes n'a jamais été aussi élevée depuis trente ans, plusieurs parlementaires militent pour une pérennisation du mécanisme, voire son extension à d'autres agglomérations. Il est également à noter que les résultats des élections municipales de mars 2026 pourraient influencer les orientations prises localement par certaines communes candidates.
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