Rénovation de maison : prix au m² et guide complet

Qui contacter pour rénover sa maison ?

En fonction de la taille des travaux, vous pouvez faire appel aux services d'un architecte pour un projet de rénovation lourde, d'un architecte d'intérieur avec une expertise plus conceptuelle et technique ou d'un décorateur d'intérieur spécialisé dans le design et les tendances.

Vous venez de faire l'acquisition d'une maison pour laquelle vous avez eu un coup de cœur ? Vous souhaitez rénover votre logement ? Vous y vivez depuis un certain temps ? la rénovation de votre bien immobilier peut permettre de lui offrir une seconde jeunesse et de faire en sorte qu'il corresponde mieux à vos besoins et goûts actuels. Cependant, ce projet aussi exigeant soit-il, apporte aussi de nombreux avantages. Dans ce cas, vous vous posez probablement de nombreuses questions sur les travaux de rénovation à venir.

Quels coûts devraient être considérés ? Y a-t-il des délais moyens à exiger pour une rénovation de maison ? Quelles sont les étapes de ce projet ? hemea vous accompagne de A à Z à travers ce guide détaillé. Nous essaierons de répondre à toutes ces questions et vous fournirons des suggestions et recommandations pour que votre projet de rénovation soit mené à bien.

Pourquoi rénover sa maison ?

La rénovation de maison est une alternative économique et intelligente à l'achat et à la location. Vous pouvez rénover votre bien pour augmenter sa valeur marchande, améliorer la performance énergétique, gagner en confort ou préserver votre santé.

Le problème essentiel de la restauration auquel vous souhaitez répondre est très important. Les lieux inexploitables peuvent devenir des espaces de vie agréables en abattant des cloisons, en divisant des chambres ou encore en installant des verrières. La rénovation de votre maison peut également améliorer son volet esthétique, qu'il s'agisse de décoration extérieure ou intérieure. Vous pouvez aussi avoir un objectif d'augmentation de la valeur de votre bien immobilier dans la perspective d'une revente à court ou à moyen terme.

Enfin, l'objectif de la rénovation maison peut être d'assurer la sécurité des occupants. Cela peut inclure la mise aux normes d'équipements électriques vieillissants ou la restauration d'une ancienne porte en bois.

Une rénovation lourde peut comporter :

• Création de murs porteurs ;
• Ouverture de murs porteurs ;
• Création de trémie ;
• Rebouchage de trémie ;
• Reprise de fondations ;
• Reprise en sous oeuvre ;
• Reprise de charpente ;
• Reprise de couverture ;
• Reprise structurelle ;
• Modification de la structure du plancher ;
• Restauration complète du bâti (support) de vos fenêtres ;
• Refonte complète de l'électricité, de la plomberie et de l'isolation ;
• Destruction ou modification de murs porteurs ;
• Déplacement du compteur électrique / gaz ;
• Évacuation tout-à-l'égout, etc.

Au delà de la typologie des travaux engagés, le prix d'une rénovation dépend aussi du choix des matériaux à utiliser et de leur gamme. Quand vous choisissez des matériaux nobles et hauts de gamme pour le chantier, votre budget prévu doit correspondre à ce choix.

Une rénovation complète par exemple coûte :

• Entre 800 € et 1000 € pour l'Entrée de gamme ou l'offre Primo
• 900 € à 1200 € : Confort (proposée par défaut)
• 1200 € à 1600 € : Premium
• Plus de 1600 € :  Haut de gamme ou Exclusif

Pour aller plus loin : exemple de devis de rénovation maison

Quelles sont les étapes à suivre pour rénover une maison ?

La rénovation de maison passe par 3 étapes phares :

• Démolition et travaux de gros œuvre
• Travaux de second œuvre
• Terminer sa rénovation : travaux de finitions

Rénover une maison peut nécessiter des travaux conséquents, qu'il vaut mieux anticiper pour prévoir les contraintes et les différents choix à effectuer au fur et à mesure des avancées du chantier.

Démolition et travaux de gros œuvre

1. Démolition de murs (y compris, si besoin, de murs porteurs) et cloisons, suppression d'une cheminée...
2. Création des saignées et accès pour faire passer les arrivées/évacuations d'eau et les gaines électriques. Pensez à bien anticiper l'emplacement des futurs équipements sanitaires et électriques (dont luminaires).
3. Travaux de gros œuvre : création de murs porteurs, pose d'une chape de béton, installation d'une nouvelle charpente et d'une couverture.

Travaux de second œuvre

1. Isolation thermique et phonique du toit (ou des combles), des murs en contact avec l'extérieur, et des sols.
2. Remplacement des menuiseries extérieures : porte d'entrée, fenêtres (y compris fenêtres de toit), verrières... Et ajout éventuel de stores et volets.
3. Pose de cloisons, d'enduits sur les murs et plafonds, mise en place des menuiseries intérieures (portes).
4. Plomberie et chauffage : rénovation des arrivées et évacuations d'eau, réfection des tuyaux de gaz, remplacement du système de chauffage/climatisation, changement de robinetterie, installation d'équipements sanitaires (WC, lavabo, baignoire / douche, évier...).
5. Rénovation ou remise aux normes du réseau électrique : insertion des câbles dans les gaines, remplacement du tableau électrique, pose des interrupteurs et prises électriques.

Terminer sa rénovation : travaux de finitions

1. Pose des revêtements muraux (carrelage, peinture, papier-peint...) et mise en peinture des plafonds.
2. Pose des revêtements de sol (PVC, moquette, carrelage, parquet…) et des plinthes.
3. Installation des équipements et du mobilier : cuisine équipée, meubles de la salle de bain, dressing, escalier...

Conciliez bien-être et économies d'énergie !

Profitez de la rénovation de votre maison pour améliorer l'isolation de votre habitat, et choisir un système de chauffage et de production d'eau chaude plus économe en énergie. Toutes ces améliorations vous permettront de faire baisser de manière significative votre facture énergétique !

Quelles sont les priorités pour rénover une maison ?

La rénovation de votre maison peut avoir différents objectifs :

• Réduire votre consommation énergétique et économiser de l'argent ?
• Augmenter votre confort dans la maison ?
• Rendre votre logement plus sain pour ses utilisateurs ?
• Valoriser le bâtiment pour réaliser une plus-value ?
• Réduire l’impact de votre logement sur l’environnement ?

Quel est le top 5 des erreurs les plus courantes ?

1- Mal choisir son professionnel de travaux

Lorsque vous optez pour la rénovation de votre maison, il n’y a rien de plus décisif que le moment de sélectionner le professionnel. Cet acteur incontournable d’un chantier réussi doit être choisi avec grande attention. Pour ce faire, vous devez vous poser les bonnes questions : 

• Est-il immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ?
• Est-il capable d’émettre un devis précis et détaillé ?
• Possède-t-il toutes les assurances obligatoires ?
• Quelles garanties peut-il fournir ? 
• Le coût de la rénovation est-il juste ? 
• A-t-il de bonnes références ? 
• Quels sont les labels et les certifications dont dispose ce professionnel ?

Pour éviter tout risque de litige, nous vous recommandons d’être patient et de vous informer suffisamment sur votre entreprise de bâtiment. 

Choisissez un professionnel qui a plusieurs références à son actif. De plus, un réseau riche et développé peut aussi être un critère décisif de sélection. Votre professionnel vous fera bénéficier sans doute de son expertise et de son conseil professionnel dès la première prise de contact et sans contrepartie. Au delà de comprendre vos besoins et vos attentes, il vous rédigera un devis aussi précis que détaillé. Le professionnel vous conseillera également sur toutes les aides auxquelles vous êtes éligible et sur le mode de financement le plus adapté à votre situation et à votre chantier.

Conclusion : En prenant la décision de vous faire accompagner par un professionnel de bâtiment, vous évitez les 4 erreurs suivantes : 

2- Faire le mauvais choix des produits de construction

Choisir des matériaux à bas prix

En général, on ne se rend compte de cette erreur qu’après la fin du chantier. Si vous optez pour des matériaux bon marché, qui sont souvent de mauvaise qualité, vous ferez forcément des économies immédiates. Toutefois, le risque de dépenser plus dans le futur est toujours présent. Les effets de votre projet de rénovation de maison seront donc à court terme et vous serez dans l’obligation d’entreprendre une seconde rénovation. La même logique s’applique sur les professionnels qui proposent des prestations à coût inférieur à la moyenne du marché. Ils réalisent certainement des économies sur la qualification de la main d'œuvre par exemple ou sur les prix des produits utilisés. Or, en choisissant de mandater ces constructeurs, vous risquez des malfaçons sur l'édifice qui vous coûteront du temps et de l’argent.

Il existe aussi des matériaux dangereux pour la santé qui sont généralement à bas prix. ( peinture agglomérée ou contreplaquée, bois aggloméré ou contreplaqué, amiante…). Que ce soit pour la peinture, le plancher ou l’isolant, tâchez de choisir des matériaux de qualité.

Ne pas adapter le choix de matériaux à la pièce rénovée

Il est très important de choisir correctement les matériaux que l'on va utiliser dans son projet de rénovation. Pour les pièces malmenées comme la cuisine, l’entrée, le garage et les chambres d’enfants, il faut prendre en considération en plus de l’esthétisme, la facilité d’entretien et la robustesse. Nous recommandons dans ce cas d’opter pour des matériaux résistants comme une peinture satinée et d’éviter les peintures mates. Vous pouvez notamment choisir la peinture glycérophtalique qui est la plus adaptée aux pièces d’eau, rendant les murs facilement lessivables et résistants à la condensation. 

Les sols en PVC et vinyle ou encore les sols stratifiés sont aussi conseillés pour ce genre de pièces dont les produits sont exposés à l’usure. A contrario, nous déconseillons à nos clients d’opter pour du parquet en bois massif dans ces pièces, du fait qu’il supporte mal la stagnation de l’eau et la forte humidité. Pour un effet moderne, vous pouvez remplacer votre carrelage classique par un revêtement béton ciré, qui est facilement entretenu et personnalisable.

3- Mauvaise estimation et chiffrage de travaux

Connaissez-vous l’état de chaque poste dans votre maison avant de commencer votre projet de rénovation ? S’agit-il d’une extension, surélévation, isolation…? ou d’une rénovation électrique, de plomberie, plâtrerie…?

Il est recommandé de faire un diagnostic complet et d'établir votre budget de rénovation par un professionnel du bâtiment pour éviter toute mauvaise surprise. L’erreur que les particuliers commettent est la sous-estimation de l'enveloppe budgétaire dès le départ. Ils peuvent se trouver éventuellement avec des charges supplémentaires difficiles à supporter sans aucune anticipation. Surtout qu’une rénovation complète avec un professionnel unique est plus rentable que de réaliser ses travaux petit à petit et par différents professionnels.

Pour avoir une idée globale, vous pouvez comparer plusieurs devis pour en déduire un coût moyen. Tâchez de prévoir un budget de secours qui vous permettra d’anticiper les imprévus du chantier.

4- Méconnaissance des démarches à accomplir

Ne vous lancez pas directement dans des travaux de rénovation. Certains nécessitent un permis de construire ou une déclaration de travaux. L’obtention d’une autorisation s’avère obligatoire lorsque vous entreprenez des travaux lourds comme la démolition de murs ou la construction d’une annexe. En bref, tous les travaux qui entraînent une modification du volume de votre maison, un rehaussement de murs ou un percement d'ouverture.
Pensez à vous informer en amont sur toutes les exigences auprès de la mairie ou du syndic si vous vivez en copropriété.

Une méconnaissance de ces démarches pourrait engendrer une infraction au code de l’urbanisme. Ne pensez pas à tort que les autorités ne vont pas remarquer vos travaux. 

Le tribunal de grande instance peut exiger, suite à un procès-verbal déposé à votre égard, d’arrêter immédiatement votre chantier, de démolir vos constructions récentes et de les mettre en conformité.

5- Absence de préparation et de programmation

L’importance de la préparation de la rénovation d’une maison augmente en fonction de l’ampleur du chantier. Nous recommandons une bonne préparation ante-travaux pour pouvoir chiffrer les prestations à demander et les budgétiser. La seconde raison est l’anticipation des risques liés au chantier et aux dépassements budgétaires. 

Le socle d’une préparation réussie est la bonne connaissance de vos besoins et envies. Ne vous lancez pas dans un projet de rénovation qu’après les avoir listé pour l’artisan ou le professionnel qui vous accompagnera dans vos travaux. A défaut de budget, vous pouvez ne pas réaliser tous les travaux en une seule fois, d’où l’intérêt d’une organisation d’interventions dans un ordre cohérent, pour davantage d’efficacité.

Par exemple, l’isolation thermique doit être programmée en amont de l'installation d’une chaudière. Dans ce cas-ci, choisir un modèle puissant de cette dernière pourrait être moins utile et très coûteux à l’usage. Autrement dit, votre besoin de chauffage ne sera plus du même niveau après avoir isolé votre maison. Nous vous recommandons en tout cas une chaudière à puissance modulable, dont la consommation sera optimisable après la fin des travaux.

Quelles sont les aides à la rénovation d’une maison ancienne ?

Afin de lutter contre le phénomène de précarité énergétique qui touche plus de 5 millions de ménages, le gouvernement propose une panoplie d’aides et de subventions pour financer les travaux de rénovation énergétique. Voici les mesures principales destinées à aider les ménages à accéder régulièrement aux sources d'énergie nécessaires à la satisfaction de leurs besoins primaires après la rénovation de leurs maisons anciennes :

La prime CEE (Prime Énergie) 

La Prime CEE, le Certificat d'Économie d'Énergie ou la Prime Énergie est une aide qui permet de faciliter le financement de vos travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif s’inscrit dans le plan de réduction de la consommation énergétique jusqu’à 50% à l’horizon 2050 en France. Il concerne aussi bien les propriétaires que les locataires ou encore les résidents à titre gratuit. Étant sans condition de revenus, la prime CEE est avantageuse pour la majorité des ménages et leur permet de financer leurs travaux via des primes "Coup de pouce" : 

• Coup de pouce Chauffage
• Coup de pouce Thermostat avec régulation performante
• Coup de pouce Isolation
• Coup de pouce Rénovation globale, etc.

Les aides de l'ANAH

L’Anah (Agence nationale de l’Habitat) est un établissement public créé en 1971. Il met en œuvre la politique nationale d’amélioration des logements privés sous la tutelle administrative du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. Ces aides financières concernent les travaux de rénovation énergétique des logements, dans l’objectif de lutter contre le phénomène de précarité énergétique qui, selon l’ONPE,  touche environ 5 millions de ménages en France. L’Anah offre dans le cadre de sa mission deux aides financières aux ménages qui souhaitent améliorer la performance énergétique de leur maison :

• Ma Prime Rénov' : un projet offrant aux particuliers une aide pour financer leurs travaux et/ou dépenses de rénovation énergétique.
• Habiter Mieux Sérénité : En 2022, MaPrimeRénov’ Sérénité remplace l'aide Habiter Mieux Sérénité. Ce dispositif permettait de bénéficier d’une aide allant de 35 à 50 % du coût total des travaux avec un plafond de 15 000 € et de la prime Habiter Mieux allant jusqu’à 2000 € à condition que les travaux permettent un gain énergétique d’un minimum de 35 %.

Un taux de TVA à 5,5 %

En plus du taux normal de TVA qui est de 20 % et du taux particulier fixé à 2,1 %, il existe 2 taux réduits de TVA en fonction de la nature des travaux entrepris dans les maisons des Français:

• un taux réduit de 10 %
• un taux réduit fixé à 5,5 %

Ce taux de TVA préférentiel est dédié aux travaux d’amélioration des performances énergétiques et aux dépenses induites qui leur sont liées. Les 2 conditions pour être éligible à bénéficier de ce taux réduit de TVA, appliqué directement par le professionnel du bâtiment sur la facture, sont  :

• Des travaux réalisés dans une maison achevé depuis plus de 2 ans au début de la rénovation
• Un logement à usage d’habitation, qu’il soit une résidence principale ou secondaire et que le ménage en soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit

Le chèque énergie

Toujours dans un contexte de précarité énergétique, le chèque énergie est une contribution du gouvernement versée chaque année aux foyers les plus modestes, depuis 2018. 

La liste des ménages éligibles est établie par les services fiscaux sur la base de leurs revenus et la composition du ménage. Pour vérifier si vous êtes éligible au chèque énergie, vous pouvez répondre aux questions sur cet outil de simulation gratuite, mis à disposition par le Ministère de la Transition écologique et solidaire.

En 2021, ce chèque nominatif ne peut servir qu’au règlement des factures de rénovation énergétique entreprise par les ménages dont le revenu fiscal de référence (RFR) par unité de consommation (UC) est inférieur à 10 800 €. La première personne du ménage compte pour 1 UC, la deuxième pour 0,5 UC et 0,3 pour toutes les personnes complémentaires. À noter qu’il faut diviser les deux dernières valeurs par 2 au cas où il s’agirait de personnes mineures en résidence alternée dans les maisons de leurs parents.

Les aides de la caisse de retraite

La caisse de retraite accorde une aide financière pour prendre en charge les travaux de rénovation ou d’adaptation afin de prévenir la perte d'autonomie. Par exemple, vous pouvez remplacer votre baignoire par une douche. Vous êtes éligible à cette aide appelée “Pour bien vieillir chez soi” si vous êtes retraité de l'État ou du régime général. Elle peut atteindre 3 500 € et sert à entreprendre les travaux de rénovation suivants :

• Isolation thermique 
• Changement de revêtement de sols
• Aménagement des sanitaires et toilettes
• Motorisation des volets roulants
• Accessibilité de votre logement

Comment financer ses travaux de rénovation de maison ?

Le prêt immobilier et le crédit à la consommation

En plus du prix d’achat du bien, vous pouvez demander de financer vos travaux de rénovation avec des offres de prêts qualifiées de classiques. Il s’agit des crédits bancaires courants comme le prêt immobilier et le prêt conso. Ce dispositif permet de bénéficier du même taux que celui proposé pour le crédit classique à condition que la valeur des travaux soit d’un montant supérieur à 75 000 €.

Les étapes d’obtention d’un prêt travaux couplé à un emprunt immobilier se résument comme suit : 

• Présenter en amont un devis d’un professionnel du bâtiment avec le montant des travaux à réaliser (>75 000 €). 
• Présenter les justificatifs des dépenses de travaux, devant être réalisés par un artisan reconnu.

A noter qu’il est impossible de demander un prêt travaux couplé à un emprunt immobilier si les personnes concernées souhaitent effectuer les travaux elles-mêmes, sans faire appel à une entreprise de bâtiment.

Le prêt à taux zéro dans l'ancien

Le prêt à taux 0 % (PTZ) dans l’ancien est une aide financière octroyée par l’État, sous forme de crédit, qui facilite aux acquéreurs à revenus modestes et moyens la réalisation de leurs travaux de rénovation de maison. Ce crédit gratuit concerne les travaux qui représentent au moins 25% du coût de l’opération immobilière (l’achat couplé aux travaux de rénovation). Il s'agit des secteurs dits détendus (soit les zones B2 et C du dispositif). Les travaux de rénovation sont financés à l’aide de ce prêt s’ils comprennent :

• une création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes 
• une modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes 
• des travaux qui ont comme vocation de réaliser des économies d’énergie, et qui n’ont pas donné droit à un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) 

A noter que le prêt à taux 0 % ancien est octroyé exclusivement dans les villes de province de moins de 250.000 habitants, soit les zones B2 et C.

Le prêt épargne logement

Un plan épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL) permettent d'obtenir un prêt épargne et parfois une prime d’État pour financer l’achat d’un bien immobilier ou pour entreprendre des travaux de rénovation d’une maison destinée à être une résidence principale. Chacune de ces deux options est soumise à des conditions précises. À la différence du plan d'épargne logement (PEL), l'épargne du CEL est disponible.

Afin de souscrire un prêt épargne logement, le CEL doit être ouvert depuis plus de 18 mois et un minimum d’intérêts doit être acquis : 75 €, 37 €, ou 22,5 € selon la nature de la rénovation. des travaux d’économie d’énergie. Le montant de cet emprunt est plafonné à 23 000 €.

Les particuliers qui ont ouvert un Plan d’épargne logement peuvent bénéficier d’un crédit pour financer leurs travaux avec un plafond de 92 000 €. La durée du prêt va de 2 jusqu’à 15 ans avec un taux d’intérêt de 1% (contre 0,25% pour le CEL).

Le prêt travaux

Le prêt travaux est un crédit destiné à financer les projets de rénovation, l’extension ou la décoration de votre maison. C’est une solution de financement qui peut prendre deux formes :

• Un prêt personnel : le capital prêté peut être utilisé à votre guise. L’établissement financier ne demande pas de justificatifs mais peut toutefois demander un montant minimum d’apport.
• Un prêt affecté : l’emprunt est exclusivement lié à la dépense précisée dans le contrat de crédit. Quelques établissements octroyant le crédit peuvent demander des devis, factures ou autres pièces justificatives. Ils peuvent même exiger de payer directement le prestataire.

L'Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un crédit sans intérêt qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique, notamment :

• L'isolation thermique
• L'installation, la régulation ou le remplacement d'équipements
• L’amélioration de la performance énergétique globale
• Réhabilitation d'un système d'assainissement non collectif

Cette aide financière cible les foyers à revenus modestes et moyens (plus de 80 % des ménages). Son montant maximal est compris entre 7 000 € et 30 000 € selon le type de travaux financés.

Le financement des travaux de rénovation de l'habitat par la CAF

La CAF vous offre deux possibilités pour vous aider à financer les travaux d'aménagement ou d’amélioration de votre logement principal :

• le Prêt à l'amélioration de l'habitat (Pah) : un prêt légal sans conditions de ressources dont le montant peut couvrir jusqu’à 80 % des dépenses prévues, dans la limite de 1 067 €. Cet emprunt est remboursable sur 36 mensualités maximum.
• le Dispositif amélioration habitat sur fonds sociaux (Dah) : une aide attribuée sous condition d’un quotient familial (QF) inférieur ou égal à 700 €. Le montant maximal de la subvention couplée au prêt est de 3 000 €. Le bénéficiaire a le droit de renoncer à la partie prêt et ne choisir que la partie subvention qui s’élève à 1 500 €. Le nombre maximum des mensualités du prêt accordé est de 60 mensualités. Leur remboursement débute systématiquement après un mois du premier versement du prêt.

A noter qu’il est possible de cumuler un Pah et un Dah.

Prêt travaux amélioration de la performance énergétique par Action Logement

Action Logement propose aux salariés du secteur privé un prêt travaux à taux réduit pour financer la réalisation des travaux de rénovation dans leur résidence principale dans le territoire métropolitain ou dans les DROM, dans la limite de 10 000 €. La durée de prêt est libre, dans la limite de 10 ans. Quant aux salariés du secteur agricole, Action logement prévoit le prêt agri-travaux comme aide financière.

Quelles sont les réglementations à considérer avant de penser à rénover ?

Patrimoine historique

Dans le cas où votre maison figure dans l’inventaire des monuments historiques, même possédant le titre de propriétaire, celle-ci peut faire l’objet d’un contrôle drastique de l’État. Vous devrez adresser votre demande d'autorisation à la DRAC, après avoir obligatoirement consulté un architecte spécialisé dans le patrimoine.

Zone protégée

Cette situation est plus fréquente : vous devrez, dans le cas où votre projet prévoit une modification de la façade, consulter un Architecte des Bâtiments de France pour vous entendre sur une rénovation qui ne fera pas tache dans le cadre historique. Son accord est primordial pour la validation des travaux au niveau de la mairie concernée.

Hors zone classée

C'est le cas de la plupart des habitations. Si votre maison ne possède que le titre d’ancienneté, vous n’aurez besoin que d’une déclaration de travaux préalable en mairie. Les éventuelles modifications de façade devront respecter les modalités fixées par le PLU (plan local d’urbanisme) ; dans le cas contraire, la municipalité pourra s’y opposer.