Passoires thermiques F et G : sursis accordé pour la location

Un délai de 3 à 5 ans pour rénover les passoires thermiques

Le dispositif prévoit d'autoriser la location des logements F et G pendant trois ans pour les maisons individuelles et cinq ans pour les appartements en copropriété, à condition que les propriétaires s'engagent contractuellement auprès d'un artisan à réaliser des travaux. Cette inversion temporelle marque une rupture avec la logique initiale qui imposait la rénovation avant toute mise en location.

Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, estime que cette disposition permettra de maintenir ou de remettre entre 650 000 et 700 000 logements sur le marché d'ici 2028. Un volume considérable dans un contexte de tension locative généralisée.

Pour les propriétaires, ce sursis représente une opportunité financière. Pendant toute la durée du délai accordé, ils pourront encaisser des loyers qui contribueront à l'autofinancement des travaux de rénovation. Une stratégie qui vise à lever l'un des principaux freins à la mise aux normes énergétiques.

Le calendrier initial de l'interdiction de location

Avant cette annonce, le durcissement progressif des règles était programmé selon un échéancier précis. Les logements classés G+ sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Les biens classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, tandis que l'interdiction pour les logements F était prévue au 1er janvier 2028 et celle pour les E au 1er janvier 2034.

Cette trajectoire réglementaire a provoqué un retrait massif de logements du parc locatif privé, accentuant mécaniquement la tension sur l'offre disponible dans de nombreuses métropoles françaises.

700 000 logements sortis du statut de passoire en 2026

Parallèlement à ce dispositif législatif, une modification technique du calcul du DPE a produit des effets immédiats. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, permettant à environ 700 000 logements de sortir des étiquettes F et G. Cette réforme administrative concerne principalement les logements chauffés à l'électricité.

Au 1er janvier 2025, la France comptait 3,9 millions de passoires énergétiques parmi les 30,9 millions de résidences principales, soit 13 % du parc. Le double effet de la réforme du coefficient et du nouveau dispositif de sursis devrait considérablement modifier la donne pour les propriétaires bailleurs.

Impact régional : l'Île-de-France particulièrement touchée

L'Île-de-France recense 0,9 million de passoires thermiques parmi ses résidences principales au 1er janvier 2025, représentant 17 % du parc francilien. Cette proportion, supérieure à la moyenne nationale, place la région capitale en situation délicate face aux objectifs de transition énergétique.

Pour les investisseurs franciliens, la nouvelle donne législative redonne de la visibilité. Les marchés de l'est parisien et de la petite couronne, où les biens anciens mal isolés sont nombreux, devraient bénéficier d'un regain d'intérêt. Les communes comme Montreuil, Aubervilliers ou Pantin, qui concentrent de nombreux logements classés F et G, voient leurs opportunités d'investissement locatif se stabiliser.

Dans les départements limitrophes, notamment en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, les propriétaires de pavillons anciens disposent désormais d'une fenêtre de trésorerie pour échelonner leurs travaux sans perdre leurs revenus locatifs.

Critiques des associations environnementales

Anne Bringault, directrice des programmes au Réseau Action Climat, qualifie ces annonces de recul et craint une reprise de la hausse des loyers sans amélioration réelle de la performance énergétique. Les associations de défense du climat dénoncent un report des obligations qui risque de décourager les propriétaires les plus attentistes.

L'argument avancé par ces organisations repose sur une analyse simple : en autorisant à nouveau la location sans travaux préalables, le gouvernement supprime l'urgence qui poussait les bailleurs à engager rapidement des rénovations. Le risque identifié porte sur les trois à cinq années de délai accordé, période pendant laquelle aucune amélioration concrète n'interviendra.

Extension du dispositif fiscal aux maisons anciennes

Le projet de loi prévoit d'élargir le statut du bailleur privé aux maisons individuelles anciennes, avec un seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du montant d'acquisition et une exigence de performance énergétique minimale de classe D. Cette évolution vise à stimuler l'investissement locatif dans l'ancien tout en maintenant un cap de rénovation.

Les avantages fiscaux liés à ce dispositif restent conditionnés à la réalisation effective des travaux. Pour les investisseurs cherchant à constituer un patrimoine locatif, cette mesure ouvre des opportunités dans les zones où les biens anciens affichent une décote importante liée à leur classement énergétique.

Décentralisation des aides à la rénovation

Le texte gouvernemental prévoit également un transfert accru de compétences vers les collectivités locales. Ces dernières pourraient gérer directement les dispositifs d'aides à la rénovation, notamment MaPrimeRénov', ainsi que les subventions dédiées à la production de logements sociaux.

Cette décentralisation vise à adapter les politiques publiques aux réalités territoriales. Les métropoles régionales disposeront ainsi de leviers renforcés pour piloter leur stratégie de rénovation énergétique en fonction des spécificités de leur parc immobilier.

Objectif de 2 millions de logements construits d'ici 2030

Au-delà de la question des passoires thermiques, l'exécutif maintient son ambition de construction. Le projet de loi fixe un objectif de production de deux millions de logements d'ici 2030, soit environ 100 000 unités supplémentaires par an par rapport au rythme actuel.

Pour accélérer cette dynamique, le gouvernement envisage la création d'opérations d'intérêt local, inspirées des procédures dérogatoires utilisées lors des Jeux olympiques de Paris 2024. Ces dispositifs permettraient de simplifier les démarches administratives et d'alléger certaines contraintes urbanistiques.

Une nouvelle phase de renouvellement urbain est également programmée pour la période 2030-2040, avec une approche élargie aux enjeux sociaux et territoriaux.

Perspectives pour les investisseurs et propriétaires

Les passoires thermiques se négocient actuellement avec une décote moyenne de 15 % sur le marché de l'ancien. Pour les acheteurs investisseurs, ces biens redeviennent attractifs grâce au sursis accordé et à la perspective de revenus locatifs immédiats.

La stratégie optimale consiste désormais à acquérir un bien décoté, à le mettre en location dès l'acquisition, puis à utiliser les loyers perçus pendant trois à cinq ans pour financer progressivement les travaux de rénovation. Cette approche transforme une contrainte réglementaire en opportunité d'investissement à effet de levier.

Dans les métropoles régionales comme Lyon, Marseille ou Bordeaux, où la demande locative reste soutenue, les logements F et G situés dans des quartiers bien desservis constituent des cibles privilégiées. Les acquéreurs peuvent anticiper une revalorisation du bien une fois les travaux réalisés, tout en bénéficiant d'un rendement locatif durant la phase de transition.

Conclusion

Le projet de loi sur les passoires thermiques marque un tournant pragmatique dans la politique de rénovation énergétique. En accordant un sursis de trois à cinq ans aux propriétaires, le gouvernement tente de concilier deux impératifs apparemment contradictoires : maintenir une offre locative suffisante et poursuivre la transition énergétique du parc immobilier. Cette décision, qui concerne potentiellement 700 000 logements, redessine le paysage de l'investissement locatif en France. Pour les propriétaires et investisseurs, elle offre une fenêtre d'opportunité pour valoriser des biens décotés tout en échelonnant les travaux de rénovation. Reste à déterminer si ce compromis permettra réellement d'atteindre les objectifs climatiques fixés, ou s'il ne constitue qu'un report des échéances face à la pression du marché immobilier.