Dispositif Jeanbrun 2026 : investir grâce à la rénovation

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun correspond au nouveau statut fiscal du bailleur privé intégré au projet de loi de finances 2026. Il vise à encourager l’investissement locatif de long terme en permettant aux propriétaires d’amortir leur bien immobilier, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs.

Contrairement aux anciens dispositifs, il ne repose pas sur une réduction d’impôt forfaitaire mais sur une logique économique inspirée du régime réel et de l’investissement professionnel.

Ce mécanisme s’applique aussi bien :

• aux logements neufs
• qu’aux logements anciens, sous condition de rénovation significative

Une logique d’amortissement plutôt que de défiscalisation

Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur l’amortissement comptable du bien immobilier. Chaque année, une fraction de la valeur du logement est déduite des revenus fonciers, ce qui permet :

• de réduire l’impôt sur les loyers
• de lisser la fiscalité sur la durée
• de générer, dans certains cas, un déficit imputable

Cette approche favorise les investisseurs ayant une vision patrimoniale de long terme, plutôt qu’une recherche de gain fiscal immédiat.

Le dispositif Jeanbrun dans l’ancien : la rénovation comme condition d’accès

Le seuil de travaux de 30 % du prix d’achat

Pour les logements anciens, l’éligibilité au dispositif Jeanbrun repose sur un critère central : le montant des travaux doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition du bien.

Ce seuil transforme profondément la stratégie d’investissement :

• il oriente vers des biens décotés ou obsolètes
• il impose une véritable restructuration technique du logement
• il exclut les rénovations légères ou purement décoratives

La rénovation devient ainsi un levier fiscal structurant, et non plus un simple poste d’amélioration.

La rénovation énergétique au cœur du dispositif

L’orientation du dispositif Jeanbrun est clairement alignée avec les objectifs de performance énergétique du parc immobilier. Dans les scénarios évoqués, l’atteinte d’un niveau de performance élevé (DPE A ou B) est présentée comme un objectif clé pour les logements anciens rénovés.

Cela implique des travaux ciblés sur :

• l’isolation thermique (murs, planchers, combles)
• le remplacement des systèmes de chauffage énergivores
• la ventilation et la qualité de l’air
• les menuiseries performantes

Pour les investisseurs, cela signifie que les arbitrages techniques et énergétiques deviennent aussi importants que les arbitrages fiscaux.

Amortissement et déficit foncier : un cumul stratégique

Le dispositif Jeanbrun ouvre la voie à une articulation renforcée entre :

• amortissement du bien
• travaux générant du déficit foncier

Dans l’ancien rénové, cette combinaison permet :

• d’absorber une partie significative des loyers perçus
• de réduire fortement, voire annuler, l’imposition sur les revenus locatifs
• de lisser l’effort fiscal pendant la phase de montée en charge du projet

La rénovation lourde n’est donc plus seulement un coût, mais un outil d’optimisation globale du projet immobilier.

Location et engagement du bailleur

L’accès au dispositif Jeanbrun implique un engagement de location de longue durée, généralement fixé à 9 ans. Le niveau d’avantage fiscal dépend du positionnement du loyer :

• loyer intermédiaire
• loyer social
• loyer très social

Plus le loyer est encadré à un niveau accessible, plus l’avantage fiscal potentiel est élevé. Ce mécanisme incite les investisseurs à arbitrer entre rendement locatif immédiat et optimisation fiscale.

Avantages du dispositif Jeanbrun pour la rénovation

Une création de valeur réelle sur le bien

En investissant dans l’ancien avec travaux, l’investisseur peut :

• acheter en dessous du prix du marché
• améliorer significativement la qualité du logement
• repositionner le bien sur le marché locatif
• sécuriser sa liquidité à long terme

La rénovation permet de transformer un actif contraint en actif performant.

Une meilleure résilience face aux interdictions de location

En intégrant des objectifs élevés de performance énergétique, le dispositif Jeanbrun anticipe les contraintes réglementaires à venir sur les logements énergivores.

Un bien rénové dans ce cadre :

• limite le risque d’interdiction de location
• réduit les vacances locatives
• améliore l’attractivité auprès des locataires

Les limites et points de vigilance

Le dispositif Jeanbrun n’est pas exempt de contraintes :

• le seuil de 30 % impose un budget travaux conséquent
• la complexité technique du chantier augmente le risque opérationnel
• la rentabilité dépend fortement de la maîtrise des coûts de rénovation
• les règles exactes d’application dépendront des textes définitifs

La réussite du projet repose donc sur un pilotage rigoureux des travaux et une anticipation fine des contraintes fiscales et techniques.

Exemple de stratégie d’investissement orientée rénovation

Un investisseur cible un appartement ancien à fort potentiel mais énergivore. Le bien est acquis à un prix décoté, avec un programme de travaux représentant plus de 30 % du prix d’achat.

Les travaux sont structurés pour :

• améliorer significativement la performance énergétique
• fiabiliser les équipements techniques
• adapter le logement aux attentes du marché locatif

Le bien est ensuite mis en location dans le cadre du dispositif Jeanbrun, permettant de combiner création de valeur, optimisation fiscale et sécurisation locative.

Pourquoi le dispositif Jeanbrun redonne un rôle central à la rénovation ?

Le dispositif Jeanbrun marque un changement profond de philosophie. Il ne subventionne plus uniquement l’acte d’achat, mais valorise :

• l’effort de rénovation
• la qualité du logement produit
• la durabilité du parc immobilier

Pour les investisseurs, il ne s’agit plus seulement de “faire de la fiscalité”, mais de concevoir un projet immobilier global, où la rénovation devient la clé de la performance économique et patrimoniale.