Comment estimer ses travaux avant un achat immobilier ?

Quel est le prix moyen d'une rénovation au m² ?

Comment évaluer le prix des travaux ? Critères à retenir :

Le prix des travaux de rénovation dépend de plusieurs facteurs tels que :

• La surface que vous souhaitez rénover
• La complexité du chantier
• Le choix de la gamme de travaux
• Le choix de l'entrepreneur
• La partie à rénover, etc.

Comment faire chiffrer les travaux et quel budget pour rénover entièrement une maison ?

Pour vous donner un ordre d'idée, voici, néanmoins, quelques pistes pour estimer le coût de vos travaux :

L’impact de l’année de construction sur le prix au m²

L’année de construction du bien influence fortement le coût d’une rénovation au m². Un logement ancien, construit avant les années 1970, implique souvent des reprises lourdes : électricité obsolète, plomberie vieillissante, absence d’isolation performante, parfois présence de plomb ou d’amiante. À l’inverse, un bien plus récent peut nécessiter principalement des travaux de mise au goût du jour, avec un budget au m² plus maîtrisé. À surface équivalente, l’écart peut facilement atteindre +30 à +50 % entre un bien très ancien et un logement post-2000, à niveau de finition comparable.

Comment être réactif sur l'offre d'achat lorsqu'il y a des travaux à estimer ?

Si vous avez vraiment le coup de cœur, faites une offre d’achat au vendeur le plus tôt possible afin de ne pas louper l’affaire. En amont, dans la mesure du possible, essayez d’estimer le coût des travaux tout en gardant en tête qu'il est possible que le coût des travaux dépasse largement celui que vous avez estimé. Pour vous aider, servez-vous de notre check-list travaux.

Pour vous prémunir d'acheter le bien à un prix trop supérieur à la moyenne du marché, vous pouvez mentionner dans l’offre d’achat une clause suspensive sur le montant des travaux de rénovation et préciser qu'elle nécessite le devis d’un professionnel pour confirmer. Vous serez ainsi en mesure légale de retirer l’offre si votre estimation initiale est bien en-deçà du montant. Vous trouverez les étapes d'un achat immobilier ici.

Comment dénicher le bon investissement locatif ?

Pour profiter de votre investissement locatif, le montant que vous versez mensuellement à la banque pour rembourser votre crédit doit être inférieur ou égal à 70 % des loyers que vous percevrez.

Par exemple, vous achetez trois studios à Valenciennes :

• prix total des biens : 160 000 €
• prix des travaux : 20 000 €
• frais de notaire : 16 000 €
• coût total des biens, frais annexes inclus : 196 000 €
• estimation du loyer pour les trois biens : 1 350 €
• montant du prêt mensuel : 900 €

Calcul : (montant du prêt x 100) / loyer estimé
soit (900 x 100) /  1 350 = 66,66 %

Dans cet exemple, le ratio prêt / revenus perçus est à 66,66 %, donc inférieur à 70 %, vous pouvez alors considérer qu'il s’agit d’une bonne affaire. Au-delà de 70 %, le ratio est trop important pour profiter de votre investissement. Il ne reste plus ensuite qu'à calculer votre capacité d'emprunt.

Les travaux de rénovation à éviter

Gardez en tête que toutes les composantes d’un logement à rénover ne sont ni équivalentes dans leur coût ni dans la lourdeur des travaux. Ainsi, quelques travaux ou type de logements sont à éviter afin de ne pas surpayer son acquisition immobilière, tels que :

• Le remplacement de la toiture : les travaux sont longs et coûteux.
• La structure : les travaux qui concernent la rénovation du gros œuvre sont lourds, le chantier est complexe et long.
• Les immeubles ou maisons trop vétustes : que ce soit pour l’installation électrique ou la plomberie, leur ancienneté requière une remise aux normes qui nécessite souvent un remplacement, qui est long et onéreux (l’électricité et la plomberie restent les travaux de rénovation les plus chers).
• Les logements construits avec des matériaux dangereux pour la santé : Prenons l'exemple de l’amiante qui est un matériau de construction isolant utilisé jusqu’aux années 90. Étant un matériau cancérogène, il est obligatoire de faire appel à des professionnel pour pouvoir le manipuler et évacuer ses déchets dans des centres spécialisés, ce coûte cher et se fait . 

Vous pouvez aussi éviter de faire appel à des services de dératisation et de désinsectisation en affinant votre recherche de logement. La présence de termites dans les constructions vétustes en bois et de rats dans les coins soigneusement dissimulés est assez fréquente. Plus de 50% de départements en France est touché par ce phénomène, mais si vous trouvez un logement sans lesdites nuisibles, vous allez sans doute économiser de l'argent et l’utiliser pour des vrais travaux de rénovation.

Veillez également à faire le bon choix concernant l’entreprise qui s’occupe de vos travaux de rénovation. De nombreux agents immobiliers sont témoins de clients insatisfaits et déçus des travaux, de mauvaise qualité, bâclés et faisant exploser leur budget. Trouvez donc une entreprise en mesure de vous garantir une qualité et un prix correspondant à vos ressources financières.