Estimation du prix d'achat d'un appartement avec travaux

Vous avez effectué de nombreuses visites et vous tombez enfin sur la maison ou l’appartement rêvé. Hélas, il y a des travaux à faire... Pour être certain de faire « la » bonne affaire, il est important de bien évaluer le montant des travaux à réaliser. En ajoutant l'estimation du coût des travaux au prix du bien immobilier, vous pourrez vérifier que vous n'êtes pas au-dessus des prix du marché. Comment estimer le coût des travaux de rénovation ? Comment faire le bon choix parmi les biens à rénover que vous visitez ?

Comment être réactif sur l'offre d'achat lorsqu'il y a des travaux à estimer ?

Si vous avez vraiment le coup de cœur, faites une offre d’achat au vendeur le plus tôt possible afin de ne pas louper l’affaire. En amont, dans la mesure du possible, essayez d’estimer le coût des travaux tout en gardant en tête qu'il est possible que le coût des travaux dépasse largement celui que vous avez estimé. Pour vous aider, servez-vous de notre check-list travaux.

Pour vous prémunir d'acheter le bien à un prix trop supérieur à la moyenne du marché, vous pouvez mentionner dans l’offre d’achat une clause suspensive sur le montant des travaux de rénovation et préciser qu'elle nécessite le devis d’un professionnel pour confirmer. Vous serez ainsi en mesure légale de retirer l’offre si votre estimation initiale est bien en-deçà du montant.

Achat d'un appartement ancien à rénover

Quel est le prix moyen d'une rénovation au m² ? Demandez un devis en ligne !

Comment évaluer le prix des travaux ? Critères à retenir :

Le prix des travaux de rénovation dépend de plusieurs facteurs tels que :

  • La surface que vous souhaitez rénover
  • La complexité du chantier
  • Le choix de la gamme de travaux
  • Le choix de l'entrepreneur
  • La partie à rénover, etc.

Comment faire chiffrer les travaux et calculer le budget d'une rénovation maison ?

Pour vous donner un ordre d'idée, voici, néanmoins, quelques pistes pour estimer le coût de vos travaux :

Appartement à vendre - estimer montant travaux

Rafraîchissement

Refaire les revêtements de sols et rafraîchir les murs, remplacer un équipement sanitaire.

200 € à 500 € / m² TTC

Rénovation partielle

Rénover une partie de la cuisine, de la salle de bain, modifier l'électricité, la plomberie...

500 à 800 € / m² TTC

Rénovation complète (voire lourde)

Rénover totalement le bien immobilier (la fourchette haute concerne les rénovations impliquant des modifications de la structure : plancher, murs porteurs...)

800 à 2 000 € / m² TTC

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Les types de biens immobiliers à ne pas manquer !

Il existe une panoplie de typologies de logement. Certains d’entre eux, une fois transformés, vous permettent de faire une belle plus-value à la revente ! En voici quelques exemples :

Les derniers étages de votre logement

Dernier étage appartement parisien

On trouve encore des chambres de service ou des combles aménageables au niveau des derniers étages d’immeubles en région parisienne. L’idéal est évidemment d’acheter l’intégralité du dernier étage et de le rénover entièrement pour en faire un grand appartement.

Les immeubles des années 1950-1980

Transformation appartement années 50-80 en loft

Dans ces immeubles, les murs porteurs sont les parois extérieures, vous bénéficiez donc d’une grande liberté pour détruire les cloisons intérieures et aménager à votre guise !

Découpage d’un ancien bâtiment industriel

Bâtiment industriel converti en copropriété de lofts

Cette typologie de bien immobilier à reconvertir dispose d’une grande surface au sol et d'une belle hauteur sous plafond. En faisant appel à un architecte vous pouvez transformer ce vieux bâtiment en plusieurs logements. La liste des travaux est longue, les rénovations sont lourdes, longues et coûteuses, mais c'est un investissement si vous le revendez ensuite en lots séparés. Par ailleurs, en partageant ce projet à plusieurs (entre amis par exemple) cette rénovation peut se révéler être une excellente affaire.

Les loges de gardien

Loge de gardienne - investissement locatif

Cette typologie n’est pas la plus prisée mais après les travaux de rénovation, elle se transforme en confortable petit appartement, souvent faciles à louer pour de l'investissement locatif.

Les surélévations

Surélévation immeuble ou maison

Les extensions verticales commencent à être tendance, notamment en région parisienne où les terrains libres se font rares. La surélévation vous permet d’aménager votre logement à votre guise, sans occuper de surface au sol en plus. De plus, la réglementation urbaine permet ce type de construction. Guettez donc les immeubles en « dent creuse », base idéale à votre extension verticale en centre-ville.

Les extensions de maison

Extension de maison

Tout en respectant le plan local d’urbanisme de votre commune, vous êtes libres de créer des extensions afin d’agrandir la maison, cela permet d'améliorer votre qualité de vie mais également de faire une plus-value à la revente !

Comment dénicher le bon investissement locatif ?

Pour profiter de votre investissement locatif, le montant que vous versez mensuellement à la banque pour rembourser votre crédit doit être inférieur ou égal à 70 % des loyers que vous percevrez.

Par exemple, vous achetez trois studios à Valenciennes :

  • prix total des biens : 160 000 €
  • prix des travaux : 20 000 €
  • frais de notaire : 16 000 €
  • coût total des biens, frais annexes inclus : 196 000 €
  • estimation du loyer pour les trois biens : 1 350 €
  • montant du prêt mensuel : 900 €

Calcul : (montant du prêt x 100) / loyer estimé
soit (900 x 100) /  1 350 = 66,66 %

Dans cet exemple, le ratio prêt / revenus perçus est à 66,66 %, donc inférieur à 70 %, vous pouvez alors considérer qu'il s’agit d’une bonne affaire. Au-delà de 70 %, le ratio est trop important pour profiter de votre investissement.

Investissement locatif
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Les travaux de rénovation à éviter

Gardez en tête que toutes les composantes d’un logement à rénover ne sont ni équivalentes dans leur coût ni dans la lourdeur des travaux. Ainsi, quelques travaux ou type de logements sont à éviter afin de ne pas surpayer son acquisition immobilière, tels que :

  • Le remplacement de la toiture : les travaux sont longs et coûteux.
  • La structure : les travaux qui concernent la rénovation du gros œuvre sont lourds, le chantier est complexe et long.
  • Les immeubles ou maisons trop vétustes : que ce soit pour l’installation électrique ou la plomberie, leur ancienneté requière une remise aux normes qui nécessite souvent un remplacement, qui est long et onéreux (l’électricité et la plomberie restent les travaux de rénovation les plus chers).
  • Les logements construits avec des matériaux dangereux pour la santé : Prenons l'exemple de l’amiante qui est un matériau de construction isolant utilisé jusqu’aux années 90. Étant un matériau cancérogène, il est obligatoire de faire appel à des professionnel pour pouvoir le manipuler et évacuer ses déchets dans des centres spécialisés, ce coûte cher et se fait . 

Vous pouvez aussi éviter de faire appel à des services de dératisation et de désinsectisation en affinant votre recherche de logement. La présence de termites dans les constructions vétustes en bois et de rats dans les coins soigneusement dissimulés est assez fréquente. Plus de 50% de départements en France est touché par ce phénomène, mais si vous trouvez un logement sans lesdites nuisibles, vous allez sans doute économiser de l'argent et l’utiliser pour des vrais travaux de rénovation.

Veillez également à faire le bon choix concernant l’entreprise qui s’occupe de vos travaux de rénovation. De nombreux agents immobiliers sont témoins de clients insatisfaits et déçus des travaux, de mauvaise qualité, bâclés et faisant exploser leur budget. Trouvez donc une entreprise en mesure de vous garantir une qualité et un prix correspondant à vos ressources financières.

Faites évaluer vos travaux par l'un de nos experts rénovation

Demandez l'aide de nos experts rénovation pour l'estimation des travaux du bien que vous souhaitez acheter.

Posez-leur toutes les questions que vous souhaitez avant de faire votre offre au vendeur :

  • Quels avantages/inconvénients y a-t-il à investir dans l'ancien ?
  • Pouvez-vous intégrer le coût des travaux dans un prêt immobilier ?
  • L'investissement locatif avec travaux est-il vraiment rentable ?

Nos experts en rénovation vous répondent et vous conseillent sur votre futur achat !

Rénover son achat immobilier

Étape 1 : réalisez une pré-estimation

Réalisez une première estimation des travaux à réaliser pour le bien qui vous intéresse via notre espace client. Vous obtenez un prix de référence pour la remise en état du logement grâce à une base de plus de 13 000 prix.

Vous pouvez ainsi d'ores et déjà vous faire une idée du budget nécessaire à sa rénovation.

Étape 2 : affinez votre projet avec notre expert

Programmez ensuite un appel vidéo avec l'un de nos experts rénovation lors d'une visite du logement.

Vous profiterez ainsi des conseils pour éviter les mauvaises surprises, déterminer les travaux à prévoir, affiner l'estimation et ainsi anticiper le budget à prévoir pour votre demande de financement.

Étape 3 : finalisez votre projet

  • Prenez un maximum de photos du bien.
  • Demandez les plans et les diagnostics immobiliers obligatoires de l'appartement.
  • Définissez la liste des travaux à réaliser, si vous avez une idée précise.

En cas de doute, n'hésitez pas à programmer une contre-visite sur place avec l'un de nos experts rénovation !

Vous êtes prêt ? On vous attend ;)

Vous souhaitez estimer les travaux du bien visité avant de faire votre offre ?

Profitez de 15 min gratuites d'appel vidéo (Whatsapp, Skype...) avec un expert conseil en rénovation ou programmez directement une contre-visite sur place.

J'estime mes travaux avant achat

Estimation des travaux avant un achat immobilier : notre service (vidéo)

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