Compromis de vente : guide complet

Après mûre réflexion, vous voilà prêt à faire l'acquisition du bien immobilier convoité. Compte tenu de l'importance d'une telle transaction, il est d'usage de commencer par conclure un avant-contrat entre vendeur et acheteur. Appelé compromis de vente, ce contrat constitue pour le vendeur une promesse de vendre son bien à l'acheteur, et pour l'acheteur une promesse de lui acheter le bien en question.

Le compromis de vente : qu’est-ce que c’est ?

Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, permet de formaliser l'accord entre l'acheteur et le vendeur portant sur la vente d'un bien immobilier.

Cet avant-contrat constitue une étape essentielle dans le processus d'acquisition d'un logement par un particulier car il contient à la fois le prix de vente du bien et les conditions qui seront mentionnés dans le futur acte authentique de vente. Il s'agit donc d'un contrat à étudier scrupuleusement avant d'y apposer sa signature.

Les parties signataires d’un compromis de vente s’engagent à honorer leur promesse ou à se rétracter dans le délai légal. Du point de vue des dispositions de l’article 1589 du Code civil, le compromis de vente équivaut à une vente parce qu’il résulte d’un accord sur la chose et son prix.

Conditions suspensives d'un compromis de vente

Les conditions suspensives permettent de sécuriser le compromis de vente en protégeant l'acheteur et le vendeur contre les aléas. En effet, si l'une des de ces conditions mentionnées dans le compromis ne se réalise pas, la vente est annulée.

Parmi les différentes conditions suspensives possibles, l'une d'entre elles est obligatoire si l'acheteur est un particulier et qu'il souscrit un prêt pour financer l'acquisition du bien : la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Cette clause va préciser l'ensemble des éléments du projet de financement (montant du prêt, apport personnel, taux d'intérêt, durée...). Si l'acheteur parvient à justifier le refus de 3 banques aux conditions indiquées dans le contrat, la vente est invalidée.

D'autres conditions suspensives peuvent également figurer au sein du compromis de vente :

• la vente d'un autre bien immobilier, dont le fruit doit être utilisé par l'acheteur pour financer son acquisition.
• la réalisation de travaux : cette condition indique que le propriétaire actuel du bien doit effectuer des travaux avant que le futur acquéreur ne signe l'acte authentique.
• l'obtention d'une autorisation administrative : en fonction des projets envisagés par le futur propriétaire, il peut s'agir d'une autorisation préalable de travaux, d'un permis de construire, d'un changement de destination, ou encore d'un permis de démolir.
• l'absence de préemption : la préemption est le fait de donner la priorité à une personne physique ou morale pour l'achat d'un bien immobilier. Le cas le plus courant concerne les locataires d'un logement en vente en cours de bail, qui peuvent se substituer à l'acquéreur s'ils souhaitent acheter le bien qu'ils occupent alors que leur propriétaire leur donne congé.
• l'absence de servitudes : transmises à chaque changement de propriétaire, les servitudes concernent les droits d'usage d'un tiers sur une propriété privée. Il s'agit généralement d'un droit de passage sur le terrain.
• etc.

Si dans les délais fixés par le contrat, l’une des conditions suspensives ne se réalise pas, le compromis de vente peut être annulé sans pénalité.

Quels documents faut-il annexer au compromis de vente ?

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le nombre de documents à joindre au compromis de vente a fortement augmenté. Il n'est en effet pas rare que le dossier fourni par le vendeur du bien contienne plusieurs centaines de pages ! Bien qu'ils puissent être très nombreux, ces documents ont pour but de renseigner l'acheteur sur l'ensemble des caractéristiques du bien immobilier, et permettent au vendeur de se prémunir des éventuels recours en cas de vice caché.

Voici une liste non exhaustive des documents joints par le vendeur au compromis de vente :

Pièces concernant le vendeur et le bien immobilier

Parmi les documents fournis par le vendeur lors de la vente d'un bien figurent notamment les éléments suivants :

• État civil complet du vendeur : copie d'une pièce d'identité et extrait d'acte de naissance et de mariage
• Justificatif de régime patrimonial : copie du contrat de mariage
• Titre de propriété et ses annexes
• Dernier avis d'imposition de la taxe foncière liée au bien
• Les éventuels permis de construire et déclarations préalables dont le bien a pu faire l'objet par le passé
• Si applicable : la liste des meubles vendus avec le logement.

Les diagnostics immobiliers : à fournir dans tous les cas

Dans le cas de la vente d’un propriétaire à un acheteur, ce dernier est tenu d’annexer au compromis de vente immobilier le dossier contenant les différents diagnostics du bien à céder (dossier des diagnostics techniques), dont le fameux diagnostic de performance énergétique (DPE).

Grâce au DPE, l'acheteur peut anticiper les éventuels travaux de rénovation liés à l'amélioration des performances énergétiques avant de signer le compromis de vente. En effet, le DPE contient notamment le niveau d'isolation thermique du bien et les dépenses à prévoir pour le chauffage.

Documents à fournir en supplément si le bien est en copropriété

Si le bien à vendre se situe en copropriété, le vendeur a l'obligation de fournir les documents suivants à l'acheteur du bien :

Documents liées à l'organisation de l'immeuble

• Fiche synthétique de la copropriété
• Conclusions du Diagnostic Technique Global (DTG), s'il a été établi
• Carnet d'entretien de l'immeuble
• Règlement de la copropriété et ses éventuels avenants
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
• Droits et obligations des copropriétaires et fonctionnement du syndicat de copropriété.

Documents relatifs à l'état financier de la copropriété et du vendeur

• Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel facturées au vendeur durant les 2 années précédant la vente
• Sommes potentielles pouvant être demandées à l'acquéreur au profit du syndicat des copropriétaires
• État global des impayés de charges de la copropriété et des sommes éventuellement dues à des fournisseurs
• Si le syndicat a mis en place un fonds de travaux : indication des montants versés pour le lot principal vendu et de la dernière cotisation du copropriétaire vendeur.

Acompte lors d'un compromis de vente : est-il obligatoire ?

Au moment de la signature du compromis de vente, le vendeur du bien immobilier demande généralement à l'acheteur de lui verser un acompte, appelé "dépôt de garantie". Sachez que s'il s'agit d'un usage, le versement de cet acompte n'est en aucun cas obligatoire et qu'aucune loi ne précise son montant.

Alors pourquoi verser un acompte le jour du compromis de vente ?

Aux yeux du vendeur, l'acompte versé par l'acquéreur le jour du compromis de vente constitue une preuve de son engagement et de sa bonne foi. Il vise à sceller l'accord entre les deux parties, sachant que cet acompte pourra être définitivement conservé par le vendeur en cas de non respect du compromis signé au titre de dommages et intérêts. Si l'acheteur annule la transaction pour un motif figurant parmi les clauses suspensives, il pourra récupérer la somme versée.

Combien verse-t-on généralement lors du compromis de vente ?

Dans les faits, le vendeur demande généralement une somme équivalente à 10 % du montant de l'acquisition. Si l'acheteur considère que cette somme est trop élevée, il peut tout à fait demander à ce que ce pourcentage soit réduit. Lorsque cette situation se présente, le vendeur propose le plus souvent un taux autour de 5 %. Il peut également proposer à l'acheteur de lui verser une somme plus réduite : 1 000 à 5 000 €, par exemple. Quoi qu'il arrive, si acompte il y a, le montant de celui-ci doit être fixé entre les deux parties avant la signature du compromis, car la somme concernée doit y apparaître.

Que devient l'acompte versé une fois le compromis de vente signé ?

Le plus souvent réalisé par virement bancaire, l'acompte est versé directement au notaire, puis déposé par celui-ci sur un compte séquestre. Il ne sera débloqué que lorsque la transaction sera conclue. Comme tout acompte, la somme versée d'avance sera déduite du prix de vente au moment de la signature de l'acte de vente.

Faut-il signer le compromis de vente devant le notaire ?

S'il est tout à fait envisageable de signer le compromis de vente devant un agent immobilier, voire même directement entre l'acheteur et le vendeur, le fait de solliciter un notaire pour la rédaction du compromis de vente permet de sécuriser juridiquement la transaction.

Avantages d'une signature de compromis devant notaire

Lorsque vous signez votre compromis de vente chez un notaire, vous bénéficiez d'avantages indéniables :

• il s'occupe de la rédaction du compromis de vente et s'assure que l'ensemble des documents annexes sont bien présents
• il authentifie l'acte juridiquement : il se porte garant de la validité de votre achat du point de vue légal
• il peut vous fournir de précieux conseils pour la rédaction de clauses suspensives ou pour la résolution d'éventuels litiges entre l'acheteur et le vendeur.

Risques encourus en signant un compromis sans notaire

En choisissant de signer un compromis de vente sans notaire, vous vous exposez à plusieurs risques, qui pourraient fragiliser la transaction :

• l'absence de certaines mentions obligatoires au sein du compromis
• l'oubli de certaines pièces devant être impérativement jointes au contrat.

Dans les deux cas évoqués ci-dessus, la date de début du délai de rétractation serait reportée jusqu'à ce que les mentions soient ajoutées au contrat ou les pièces manquantes transmises à l'acheteur.

Compromis de vente : quel délai de rétractation après la signature ?

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, l'acquéreur d'un bien immobilier bénéficie d'un droit de rétractation pendant 10 jours (incompressibles) une fois le compromis de vente signé. Il peut se rétracter dans ce délai sans aucune justification ni pénalité. Si un acompte a été versé lors de la signature, celui-ci lui doit être restitué dans sa totalité.

Le droit de rétractation est valable pour tout acheteur particulier, que la vente ait été conclue ou non devant un notaire. Contrairement à l'acheteur, le vendeur n'a pas accès à ce doit : il ne peut revenir sur sa décision après avoir signé le compromis.

Le délai de 10 jours démarre à compter de la réception du compromis de vente par l'acquéreur par lettre recommandée. En cas de pièce manquante au dossier, ce délai est décalé jusqu'à ce que le dossier soit considéré comme complet. Notez que le délai inclut les jours ouvrés, les week-ends et les jours fériés. On observe néanmoins une exception : si le dixième jour tombe un jour férié, le délai de rétractation est repoussé jusqu'au prochain jour ouvré.

S'il souhaite se rétracter de l'accord signé, l'acheteur peut exercer ce droit en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur du bien pour l'informer de sa décision. La date prise en compte pour vérifier le respect du délai est celle du jour de l'envoi du courrier par la Poste.