Compromis de vente : guide complet

Le compromis de vente : qu’est-ce que c’est ?

Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, permet de formaliser l'accord portant sur la vente d'un bien immobilier.

Cet avant-contrat constitue une étape essentielle dans le processus d'acquisition d'un logement par un particulier car il contient à la fois le prix de vente du bien et les conditions qui seront mentionnés dans le futur acte de vente. Il s'agit donc d'un contrat à étudier scrupuleusement avant d'y apposer sa signature.

Les parties signataires d’un compromis de vente s’engagent à honorer leur promesse ou à se rétracter dans le délai légal. Du point de vue des dispositions de l’article 1589 du Code civil, le compromis de vente équivaut à une vente parce qu’il résulte d’un accord sur la chose et son prix. L'acte authentique de vente, qui intervient ultérieurement, officialisera définitivement l'opération immobilière. Dans cet acte, les détails convenus dans le compromis de vente seront repris pour garantir la sécurité juridique de l'ensemble de l'opération.

L'acte authentique de vente est généralement conclu en présence d'un notaire, ce qui confère à la transaction un caractère solennel et authentique, renforçant ainsi la validité de l'acte. La rédaction précise de cet acte est essentielle pour assurer la protection des droits et des intérêts des deux parties impliquées dans l'acte de vente.

Conditions suspensives d'un compromis de vente

Les conditions suspensives permettent de sécuriser le compromis de vente en protégeant les cocontractants contre les aléas. En effet, si l'une des de ces conditions mentionnées dans le compromis ne se réalise pas, la vente est annulée.

Parmi les différentes conditions suspensives possibles, l'une d'entre elles est obligatoire s'il s'agit d'un particulier et qu'il souscrit un prêt pour financer l'acquisition du bien : la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Cette clause va préciser l'ensemble des éléments du projet de financement (montant du prêt, apport personnel, taux d'intérêt, durée...). Si le propriétaire potentiel parvient à justifier le refus de 3 banques aux conditions indiquées dans le contrat, la vente est invalidée

D'autres conditions suspensives peuvent également figurer au sein du compromis de vente :

• la vente d'un autre bien immobilier, dont le fruit doit être utilisé pour financer son acquisition.
• la réalisation de travaux : cette condition indique que le propriétaire actuel du bien doit effectuer des travaux avant la signature de l'acte en présence du notaire
• l'obtention d'une autorisation administrative : en fonction des projets envisagés par le futur propriétaire, il peut s'agir d'une autorisation préalable de travaux, d'un permis de construire, d'un changement de destination, ou encore d'un permis de démolir.
• l'absence de préemption : la préemption est le fait de donner la priorité à une personne physique ou morale pour l'achat d'un bien immobilier. Le cas le plus courant concerne les locataires d'un logement en vente en cours de bail, qui peuvent se substituer à l'acquéreur s'ils souhaitent acheter le bien qu'ils occupent alors que leur propriétaire leur donne congé.
• l'absence de servitudes : transmises à chaque changement de propriétaire, les servitudes concernent les droits d'usage d'un tiers sur une propriété privée. Il s'agit généralement d'un droit de passage sur le terrain.
• etc.

Si, dans les délais fixés par le contrat de vente, l'une des promesses faites par l'acquéreur n'est pas tenue, le compromis de vente peut être annulé sans pénalité. Cela signifie que si le propriétaire potentiel ne respecte pas ses engagements, tels que la signature de l'acte authentique chez le notaire ou le dépôt des documents nécessaires dans les délais convenus, le vendeur peut annuler la vente sans encourir de sanctions.

Il est important de noter que certaines clauses suspensives peuvent être insérées dans le compromis de vente afin de protéger les deux parties. Par exemple, une clause suspensive de l'obtention d'un prêt immobilier peut être incluse pour assurer que le titulaire du contrat dispose des fonds nécessaires pour finaliser la vente.

La promesse unilatérale de vente, qui est souvent utilisée dans les transactions immobilières, engage le vendeur à vendre le bien à l'acheteur, à condition que celui-ci décide d'acquérir le bien dans un certain délai. Si L'individu qui souhaite faire l'acquisition d'un bien immobilier doit se plier à une série d'étapes avant de pouvoir conclure la vente. Tout d'abord, il est essentiel de trouver un compromis concernant le prix avec le vendeur. Une fois ce compromis atteint, un contrat de vente doit être rédigé, spécifiant les conditions convenues, et établi par les deux parties. Cette étape nécessite souvent l'intervention d'un notaire pour garantir la validité juridique de l'acte.

Une fois la promesse de vente signée, il existe un certain délai pour préparer la paperasse requise, tels que les pièces d'identité, les diagnostics techniques, ou encore le dossier relatif au financement du projet. Il est important de respecter ce délai afin de ne pas compromettre la réalisation de la vente. Une fois l'ensemble des documents réunis, l'acheteur peut procéder à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Cette étape, également appelée 'signature définitive', officialise l'opération et transfère la propriété du bien immobilier à l'acquéreur.

Il est toutefois important de souligner que le titulaire du contrat dispose d'un droit de rétractation légal, lui permettant de se rétracter de l'achat dans un délai de dix jours suivant la signature de l'acte. Ce délai de rétractation est souvent réduit à deux jours en cas d'achat d'un bien en copropriété. Pour mener à bien l'achat immobilier, il peut également être nécessaire d'obtenir un prêt auprès d'une institution financière. Dans ce cas, l'acquéreur doit veiller à obtenir une offre de prêt conforme aux conditions prévues dans le contrat de vente.

En résumé, l'acquisition d'un bien immobilier implique plusieurs étapes clés telles que la négociation du prix, la signature d'un compromis, la préparation du dossier, la signature de l'acte authentique et éventuellement la recherche d'un prêt. Il est essentiel de respecter les délais et de faire appel à un notaire pour s'assurer de la validité juridique de la transaction décide de se rétracter pendant ce délai, la vente est annulée et le vendeur ne peut pas exiger une quelconque indemnisation.

Il est fréquent que les transactions immobilières passent par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Dans ce cas, l'agence peut prendre en charge la rédaction du compromis de vente et veiller à ce que toutes les démarches nécessaires soient effectuées dans les règles. Une fois que toutes les conditions prévues dans le compromis de vente sont remplies, l'acte authentique de vente est formalisé chez le notaire. Cet acte transfère officiellement la propriété du bien de l'ancien propriétaire au nouveau.

Quels documents faut-il annexer au compromis de vente ?

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le nombre de documents à joindre au compromis de vente a fortement augmenté. Il n'est en effet pas rare que le dossier fourni par le vendeur du bien contienne plusieurs centaines de pages ! Bien qu'ils puissent être très nombreux, ils ont pour but de renseigner l'acheteur sur l'ensemble des caractéristiques du bien immobilier, et permettent au vendeur de se prémunir des éventuels recours en cas de vice caché.

Voici une liste non exhaustive des documents joints par le vendeur au compromis de vente :

Pièces concernant le vendeur et le bien immobilier

Parmi les documents fournis par le vendeur lors de la vente d'un bien figurent notamment les éléments suivants :

• État civil complet du vendeur : copie d'une pièce d'identité et extrait d'acte de naissance et de mariage
• Justificatif de régime patrimonial : copie du contrat de mariage
• Titre de propriété et ses annexes
• Dernier avis d'imposition de la taxe foncière liée au bien
• Les éventuels permis de construire et déclarations préalables dont le bien a pu faire l'objet par le passé
• Si applicable : la liste des meubles vendus avec le logement.

Les diagnostics immobiliers : à fournir dans tous les cas

Dans le cas de la vente d’un propriétaire à un acheteur, ce dernier est tenu d’annexer au compromis de vente immobilier le dossier contenant les différents diagnostics du bien à céder (dossier des diagnostics techniques), dont le fameux diagnostic de performance énergétique (DPE).

Grâce au DPE, l'acquéreur peut anticiper les éventuels travaux de rénovation liés à l'amélioration des performances énergétiques avant de signer le compromis de vente. En effet, le DPE contient notamment le niveau d'isolation thermique du bien et les dépenses à prévoir pour le chauffage.

Dossier à constituer en supplément si le bien est en copropriété

Si le bien à vendre se situe en copropriété, le vendeur a l'obligation de fournir les documents suivants à l'acheteur du bien :

Paperasse liée à l'organisation de l'immeuble

• Fiche synthétique de la copropriété
• Conclusions du Diagnostic Technique Global (DTG), s'il a été établi
• Carnet d'entretien de l'immeuble
• Règlement de la copropriété et ses éventuels avenants
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
• Droits et obligations des copropriétaires et fonctionnement du syndicat de copropriété.

Documents relatifs à l'état financier de la copropriété et du vendeur

• Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel facturées au vendeur durant les 2 années précédant la vente
• Sommes potentielles pouvant être demandées à l'acquéreur au profit du syndicat des copropriétaires
• État global des impayés de charges de la copropriété et des sommes éventuellement dues à des fournisseurs
• Si le syndicat a mis en place un fonds de travaux : indication des montants versés pour le lot principal vendu et de la dernière cotisation du copropriétaire vendeur.

Acompte lors d'un compromis de vente : est-il obligatoire ?

Au moment de la signature du compromis de vente, le vendeur du bien immobilier demande généralement à l'acheteur de lui verser un acompte, appelé "dépôt de garantie". Sachez que s'il s'agit d'un usage, le versement de cet acompte n'est en aucun cas obligatoire et qu'aucune loi ne précise son montant.

Alors pourquoi verser un acompte le jour du compromis de vente ?

Aux yeux du vendeur, l'acompte versé par l'acquéreur le jour du compromis de vente constitue une preuve de son engagement et de sa bonne foi. Il vise à sceller l'accord entre les deux parties, sachant que cet acompte pourra être définitivement conservé par le vendeur en cas de non respect du compromis conclu au titre de dommages et intérêts. Si l'acheteur annule la transaction pour un motif figurant parmi les clauses suspensives, il pourra récupérer la somme versée.

Combien verse-t-on généralement lors du compromis de vente ?

Dans les faits, le vendeur demande généralement une somme équivalente à 10 % du montant de l'acquisition. Si le titulaire du contrat considère que cette somme est trop élevée, il peut tout à fait demander à ce que ce pourcentage soit réduit. Lorsque cette situation se présente, le vendeur propose le plus souvent un taux autour de 5 %. Il peut également proposer à l'acheteur de lui verser une somme plus réduite : 1 000 à 5 000 €, par exemple. Quoi qu'il arrive, si acompte il y a, le montant de celui-ci doit être fixé entre les deux parties avant la signature du compromis, car la somme concernée doit y apparaître.

Que devient l'acompte versé une fois le compromis de vente signé ?

Le plus souvent réalisé par virement bancaire, l'acompte est versé directement au notaire, puis déposé par celui-ci sur un compte séquestre. Il ne sera débloqué que lorsque l'affaire sera conclue. Comme tout acompte, la somme versée d'avance sera déduite du prix de vente au moment de la signature de l'acte de vente.

Faut-il conclure le compromis de vente devant le notaire ?

S'il est tout à fait envisageable de signer le compromis de vente devant un agent immobilier, voire même directement entre l'acheteur et le vendeur, le fait de solliciter un notaire pour la rédaction du compromis de vente permet de sécuriser juridiquement la transaction.

Avantages d'une signature de compromis devant notaire

Lorsque vous établissez votre compromis de vente chez un notaire, vous bénéficiez d'avantages indéniables :

• il s'occupe de la rédaction du compromis de vente et s'assure que l'ensemble des papiers annexes sont bien présents
• il authentifie l'acte juridiquement : il se porte garant de la validité de votre achat du point de vue légal
• il peut vous fournir de précieux conseils pour la rédaction de clauses suspensives ou pour la résolution d'éventuels litiges entre l'acheteur et le vendeur.

Risques encourus en signant un compromis sans notaire

En choisissant de signer un compromis de vente sans notaire, vous vous exposez à plusieurs risques, qui pourraient fragiliser la transaction :

• l'absence de certaines mentions obligatoires au sein du compromis
• l'oubli de certaines pièces devant être impérativement jointes au contrat.

Dans les deux cas évoqués ci-dessus, la date de début du délai de rétractation serait reportée jusqu'à ce que les mentions soient ajoutées au contrat ou les pièces manquantes transmises au titulaire du contrat

Compromis de vente : quel délai de rétractation après la signature ?

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, l'acquéreur d'un bien immobilier bénéficie d'un droit de rétractation pendant 10 jours (incompressibles) une fois le compromis de vente signé. Il peut se rétracter dans ce délai sans aucune justification ni pénalité. Si un acompte a été versé lors de la signature, celui-ci lui doit être restitué dans sa totalité.

Le droit de rétractation est valable pour tout acquéreur particulier, que la vente ait été conclue ou non devant un notaire. Contrairement à l'acheteur, le vendeur n'a pas accès à ce doit : il ne peut revenir sur sa décision après avoir signé le compromis.

Le délai de 10 jours démarre à compter de la réception du compromis de vente par le propriétaire potentiel par lettre recommandée. En cas de pièce manquante au dossier, ce délai est décalé jusqu'à ce que le dossier soit considéré comme complet. Notez que le délai inclut les jours ouvrés, les week-ends et les jours fériés. On observe néanmoins une exception : si le dixième jour tombe un jour férié, le délai de rétractation est repoussé jusqu'au prochain jour ouvré.

S'il souhaite se rétracter de l'accord signé, le futur propriétaire peut exercer ce droit en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur du bien pour l'informer de sa décision. La date prise en compte pour vérifier le respect du délai est celle du jour de l'envoi du courrier par la Poste.