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Différé de remboursement immobilier : mode d'emploi
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, le remboursement des mensualités ne commence pas toujours immédiatement après la mise à disposition des fonds. Le différé permet de reporter, partiellement ou totalement, le paiement de votre crédit pendant une période définie. Ce mécanisme est particulièrement utile lors d'un achat en VEFA, d'un prêt relais ou d'un investissement locatif. Avant de signer une offre de prêt, comprendre son fonctionnement et son impact sur le coût total du crédit est indispensable.
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Dans ce guide
- Qu'est-ce qu'un différé de remboursement immobilier ?
- Différé total, partiel ou simple : quelles différences ?
- Combien de temps dure un différé de remboursement ?
- Dans quels cas demander un différé de remboursement ?
- Quel est l'impact du différé sur le coût total du crédit et l'assurance emprunteur ?
- Comment demander un différé de remboursement à sa banque ?
- FAQ : Différé de remboursement immobilier
Dans ce guide
- Qu'est-ce qu'un différé de remboursement immobilier ?
- Différé total, partiel ou simple : quelles différences ?
- Combien de temps dure un différé de remboursement ?
- Dans quels cas demander un différé de remboursement ?
- Quel est l'impact du différé sur le coût total du crédit et l'assurance emprunteur ?
- Comment demander un différé de remboursement à sa banque ?
- FAQ : Différé de remboursement immobilier
En résumé
Définition : clause reportant le remboursement du capital de votre prêt pendant 3 à 24 mois.
Deux types principaux : différé partiel (intérêts seulement) ou différé total (intérêts capitalisés).
Cas d'usage : VEFA, prêt relais, investissement locatif ou financement de travaux.
Durée maximale : 24 mois en général, portée à 27 ans de maturité totale pour les prêts VEFA (HCSF).
Assurance emprunteur : due dès le déblocage des fonds, calculée sur le capital total, non reportable.
Coût : un différé total renchérit le crédit via la capitalisation des intérêts non remboursés.
Qu'est-ce qu'un différé de remboursement immobilier ?
Il s'agit d'une clause intégrée au contrat de prêt immobilier permettant de ne pas rembourser le capital emprunté pendant une période donnée. L'emprunteur attend la fin de cette phase pour commencer à amortir son crédit, plutôt que de payer des mensualités complètes dès le déblocage des fonds.
Cette disposition se négocie avec la banque lors de la souscription du prêt. Elle figure dans l'offre et implique des conditions spécifiques selon le type choisi : différé total, différé partiel ou différé simple.
La durée varie généralement entre 3 et 24 mois, selon la situation de l'emprunteur et la nature du projet immobilier. Une fois cette phase terminée, les mensualités incluent à la fois le remboursement du capital et les intérêts, comme pour tout crédit classique.
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Différé total, partiel ou simple : quelles différences ?
Le différé total
En cas de différé total, l'emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts pendant la période concernée. Ces derniers sont capitalisés, c'est-à-dire ajoutés au capital restant dû. Cette option offre les mensualités les plus basses à court terme, mais augmente le coût total du crédit.
Ce type est souvent proposé dans le cadre d'un prêt à taux zéro ou d'un prêt relais, où l'emprunteur n'a pas encore récupéré les fonds issus de la vente de son bien actuel.
Le différé partiel
Avec un différé partiel, l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts pendant la période concernée, sans toucher au capital. Les mensualités sont donc réduites par rapport à une échéance classique.
Cette formule représente un bon équilibre entre maîtrise de la trésorerie et limitation du coût total du crédit. C'est la solution la plus fréquemment proposée lors d'un achat en VEFA ou d'une construction.
Le différé simple
Le différé simple est une forme de report d'échéances : les mensualités non payées sont repoussées à la fin du prêt, ce qui allonge sa durée totale plutôt que de capitaliser les intérêts. Moins courant, il peut être accordé en cas de difficulté financière ponctuelle ou dans le cadre d'une modulation d'échéances en cours de prêt.
Combien de temps dure un différé de remboursement ?
Pour un achat en VEFA ou une construction, cette période correspond souvent à la durée des travaux. Le relogement pendant cette phase est une question clé pour les investisseurs.
Pour un achat en VEFA ou une construction, cette période correspond souvent à la durée des travaux jusqu'à la livraison du bien. La banque débloque les fonds progressivement selon l'avancement du chantier, et l'emprunteur ne commence à amortir son crédit qu'à la remise des clés.
Pour un prêt relais, la franchise dure généralement le temps de vendre l'ancien bien, dans une limite de 24 mois. Plus elle est longue, plus le coût total augmente, notamment en cas de différé total où les intérêts s'accumulent sur le capital restant dû.
Dans quels cas demander un différé de remboursement ?
L'achat en VEFA est le cas le plus fréquent : les fonds sont débloqués progressivement et un différé évite de cumuler loyer actuel et mensualités du prêt immobilier avec travaux.
Le prêt relais est un autre cas typique : l'emprunteur achète avant d'avoir vendu l'ancien bien et a besoin de temps pour finaliser la vente. L'investissement locatif justifie également cette demande, le temps de trouver un locataire et de percevoir les premiers loyers. Certains propriétaires y ont également recours dans le cadre d'un financement de travaux, pour réaliser les rénovations avant d'emménager.
Le saviez-vous ?
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) autorise une maturité maximale de 27 ans pour les prêts VEFA, contre 25 ans pour les prêts classiques. La période d'amortissement proprement dite ne peut toutefois pas dépasser 25 ans. (Source : Décision HCSF du 29 septembre 2021, Légifrance)
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Quel est l'impact du différé sur le coût total du crédit et l'assurance emprunteur ?
Pendant la période de différé, les intérêts continuent de courir. En cas de différé total, ils s'ajoutent au capital restant dû et produisent eux-mêmes des intérêts : c'est l'effet de capitalisation, qui peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du prêt.
L'assurance emprunteur est également due dès le déblocage des fonds. Contrairement aux intérêts, les cotisations ne peuvent pas être reportées et sont calculées sur le capital total emprunté. Il faut donc prévoir cette charge dans son budget même pendant la phase de différé.
Pour mesurer l'impact réel, comparez les offres en examinant le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) avec et sans différé. La durée du prêt, le taux d'intérêt et la durée de la franchise sont les trois paramètres qui déterminent le coût global de votre emprunt immobilier.
Comment demander un différé de remboursement à sa banque ?
Négocier lors de la souscription du prêt
Le différé se négocie avec votre banque au moment de la souscription du prêt, avant la signature de l'offre. Il n'est pas accordé automatiquement et dépend de l'accord de l'établissement, de la nature du projet et de votre profil d'emprunteur.
Constituer un dossier solide
Pour maximiser vos chances, présentez un dossier solide : apport personnel, stabilité professionnelle, capacité de remboursement démontrée après la période concernée. Un courtier en crédit immobilier peut vous aider à comparer plusieurs établissements et à négocier les meilleures conditions.
Vérifier l'offre et les options de report
Une fois accordé, demandez aussi les devis et garanties bancaires de votre offre de prêt : durée exacte de la période, type de différé (partiel ou total), montant des mensualités...
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