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Interdiction de louer une passoire thermique : ce qui change
Depuis le 1er janvier 2023, louer un logement classé G+ au diagnostic de performance énergétique est interdit en France. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience de 2021, marque le début d'un calendrier progressif qui concerne des millions de propriétaires bailleurs. Les logements classés F seront à leur tour concernés en 2028. Comprendre ce que recouvre la notion de passoire thermique, quelles classes DPE sont visées et à quelle échéance, est devenu indispensable pour tout propriétaire qui met ou souhaite mettre un bien en location. Cet article fait le point sur les règles en vigueur, les sanctions encourues et les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de passoire.
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En résumé
Définition : un logement classé F ou G au DPE est considéré comme une passoire thermique.
Interdiction : depuis janvier 2025, les logements G ne peuvent plus être loués (nouveaux baux).
Calendrier : les logements F seront interdits en 2028, les E en 2034.
Sanctions : loyer gelé depuis 2022, résiliation de bail possible par le locataire.
Solutions : isolation, pompe à chaleur et aides MaPrimeRénov' pour sortir du statut.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Un logement énergivore défini par le DPE
Le terme "passoire thermique" désigne un logement dont l'isolation et le système de chauffage sont insuffisants, entraînant une consommation énergétique excessive et des émissions de gaz à effet de serre élevées. Cette qualification repose sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), document obligatoire pour toute mise en location ou vente d'un bien immobilier. Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore) selon deux critères : la consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de CO2 (kg CO2eq/m²/an). Un logement est considéré comme une passoire thermique dès lors qu'il obtient une étiquette F ou G.
Classes F et G : les critères chiffrés
Un logement classé F consomme entre 331 et 420 kWh/m²/an d'énergie primaire, ou émet entre 70 et 100 kg de CO2eq/m²/an. Un logement classé G dépasse 420 kWh/m²/an ou 100 kg de CO2eq/m²/an. La catégorie G+ correspond aux biens les plus énergivores : ceux qui consomment plus de 450 kWh/m²/an. Ces logements mal isolés, souvent équipés de vieilles chaudières ou d'un chauffage électrique peu efficace, représentent un surcoût important pour les locataires en termes de facture d'énergie. La mauvaise isolation des combles, des murs et des fenêtres est généralement la principale cause d'un mauvais classement.
Combien de logements concernés en France ?
Environ 5,2 millions de logements sont actuellement classés F ou G en France, soit près de 17 % du parc locatif privé. Ces passoires énergétiques se concentrent souvent dans les immeubles anciens construits avant les premières réglementations thermiques, dans les centres-villes historiques et dans les zones rurales. Les propriétaires de ces biens sont directement visés par le calendrier d'exclusion progressive du marché locatif prévu par la loi Climat et Résilience.
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L'interdiction de louer : le calendrier progressif
Depuis janvier 2025, les logements G exclus de la location
Le 1er janvier 2025 a marqué un tournant dans la réglementation locative en France. Depuis cette date, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l'objet de nouveaux contrats de location. Concrètement, un propriétaire ne peut plus signer un nouveau bail pour un tel logement, ni renouveler un contrat existant arrivé à son terme. Les contrats en cours au 1er janvier 2025 ne sont pas rompus automatiquement, mais le bailleur ne peut pas proposer à la location ce type de bien lorsque le locataire quitte les lieux.
2025-2028 : le calendrier complet pour les logements F et G
L'ensemble des logements classés G sont désormais visés depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux contrats. Les logements classés F entreront dans le champ de la mesure au 1er janvier 2028. Enfin, les logements classés E seront concernés à partir du 1er janvier 2034. Ce calendrier progressif laisse aux propriétaires le temps d'anticiper les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer leur étiquette DPE et rester dans la légalité.
Calendrier de l'interdiction progressive de location
Classe DPE | Seuil concerné | Date d'entrée en vigueur |
|---|---|---|
G+ | Consommation > 450 kWh/m²/an | 1er janvier 2023 |
G | Toute étiquette G | 1er janvier 2025 |
F | Toute étiquette F | 1er janvier 2028 |
E | Toute étiquette E | 1er janvier 2034 |
Quels contrats de location sont concernés ?
La mesure s'applique à tous les contrats de location à usage de résidence principale, qu'il s'agisse de locations vides ou meublées. Elle concerne les nouveaux baux signés après les dates butoirs, ainsi que le renouvellement des baux existants. Les locations saisonnières et les meublés de tourisme sont soumis à des règles spécifiques. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, le calendrier est décalé de quelques années pour tenir compte des spécificités climatiques locales.
Que risque un bailleur qui loue malgré la réglementation ?
Un propriétaire qui loue ou renouvelle un bail pour un logement interdit à la location s'expose à plusieurs conséquences. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une réduction de loyer ou la résiliation du bail sans préavis ni pénalité. Le bailleur peut également être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique sous astreinte. Par ailleurs, depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, un bailleur dont le logement est classé F ou G ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires : le loyer est gelé. Cette mesure s'applique depuis août 2022 et concerne l'ensemble du territoire métropolitain. Un audit énergétique devient également obligatoire pour la vente de logements classés F ou G depuis avril 2023.
Le saviez-vous ?
En Île-de-France, sans travaux de rénovation engagés, près d'un logement locatif sur deux sera bientôt interdit à la location. (Source : INSEE, 2022)
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Travaux de rénovation : comment sortir du statut de passoire ?
Les travaux prioritaires pour gagner des lettres au DPE
Pour sortir du statut de passoire thermique, il faut améliorer l'étiquette DPE d'au moins une à deux classes, selon la situation de départ. Les travaux les plus efficaces pour réduire la consommation énergétique d'un logement sont l'isolation des combles et des murs, le remplacement du système de chauffage (chaudière à condensation, pompe à chaleur), l'amélioration de la ventilation et le changement des fenêtres. L'isolation des combles perdus est souvent le geste le plus rentable : elle peut permettre de gagner une lettre au DPE pour un investissement modéré. La priorité est de traiter les déperditions thermiques les plus importantes avant de s'attaquer aux équipements.
Les aides financières disponibles pour les propriétaires bailleurs
Plusieurs dispositifs d'aide à la rénovation énergétique existent pour accompagner les propriétaires bailleurs. MaPrimeRénov' est accessible aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, sous conditions de ressources. Le montant de la prime varie selon les revenus du foyer et la nature des travaux réalisés. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer jusqu'à 50 000 euros de travaux sans payer d'intérêts. Les certificats d'économies d'énergie (CEE) représentent une autre source de financement : les fournisseurs d'énergie sont tenus de financer en partie les travaux d'isolation et de chauffage réalisés par les particuliers.
MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ pour les passoires thermiques
Les passoires thermiques bénéficient d'un traitement prioritaire dans les dispositifs d'aide. Le bonus sortie de passoire est une majoration de MaPrimeRénov' accordée lorsque les travaux permettent de passer d'une étiquette F ou G à une étiquette D ou mieux. Ce bonus peut représenter plusieurs milliers d'euros supplémentaires. Pour en bénéficier, le propriétaire doit faire appel à un accompagnateur agréé dans le cadre du dispositif Mon Accompagnateur Rénov'. L'objectif est d'encadrer les projets de rénovation globale afin de s'assurer que les travaux réalisés permettent un gain énergétique réel.
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