- hemea
- Accueil
- Investissement immobilier
- Rendement locatif
- Logiciels et outils calcul rentabilité locative
Calcul de rentabilité locative : formules et logiciels
Avant d'acheter un bien locatif, évaluer sa rentabilité est indispensable. Un appartement attractif au premier abord peut générer peu de revenus nets une fois les charges, les frais de notaire et les impôts déduits. Les trois formules de base (brute, nette, nette-nette) permettent de comparer plusieurs projets objectivement. Les simulateurs et logiciels spécialisés automatisent ces calculs et réduisent les erreurs d'estimation. Ce guide présente les formules essentielles, les outils disponibles et les variables à ne pas oublier pour obtenir une simulation fiable.
Je souhaite
rénover mon Appartement
Je souhaite
rénover ma Maison
Je souhaite
agrandir mon Bien
En résumé
Trois niveaux : brute (loyers/prix d'achat), nette (après charges) et nette-nette (après impôts).
Formule brute : (loyer annuel / prix d'achat total) x 100, frais de notaire inclus.
Bon taux : 6 % brut souvent cité comme seuil minimal ; Paris ~4 %, villes moyennes 4-6 %.
Simulateurs gratuits : ANIL (officiel), LyBox, Horiz.io ; Excel pour un modèle personnalisé.
Paramètres clés : vacance locative, frais de notaire (7-8 % dans l'ancien) et régime LMNP.
Les trois formules de rentabilité locative
Rentabilité brute : le point de départ
La formule brute est simple : (loyer annuel / prix d'achat total) x 100. Pour un appartement acheté 150 000 euros avec 700 euros de loyer mensuel, cela donne 5,6 %. C'est un filtre rapide pour comparer des projets, mais il ignore les charges et la fiscalité. Le prix d'achat doit impérativement inclure les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) pour ne pas surestimer le résultat.
Rentabilité nette : après déduction des charges
Ce niveau intègre les charges réelles : copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance propriétaire, frais de gestion locative, provision pour vacance et réserve travaux. La formule de la rentabilité nette devient : ((loyer annuel - charges) / prix d'achat total) x 100. Un bien affiché à 7 % de rendement brut peut tomber à 4 ou 5 % net une fois toutes les dépenses liées comptabilisées.
Rentabilité nette-nette : l'indicateur le plus fiable
La rentabilité nette-nette intègre la fiscalité sur les revenus locatifs. En location nue, ils supportent la tranche marginale d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En LMNP au régime réel, l'amortissement du bien réduit souvent la base imposable à zéro. C'est l'indicateur à privilégier pour comparer l'investissement locatif avec d'autres placements immobiliers ou financiers.
Des outils comme Horiz.io ou LyBox calculent automatiquement ce niveau de rentabilité selon le régime fiscal sélectionné.
Vous souhaitez en savoir plus sur les différentes formules de rentabilité locative ? Consultez notre article dédié sur la rentabilité brute, nette et nette-nette.
hemea vous accompagne de A à Z
Quel est un bon taux de rentabilité locative ?
Le seuil dépend du marché immobilier local. À Paris, les taux bruts oscillent autour de 4 %. Dans les villes moyennes (Rennes, Bordeaux, Nantes), entre 4 et 6 %. Dans les petites villes et zones B2/C, au-delà de 7 à 8 %, mais avec une demande locative plus fragile. Un taux brut de 6 % est souvent cité comme minimum pour atteindre un équilibre financier après charges.
Pour évaluer précisément si un taux est satisfaisant, la simulation nette-nette est indispensable. Un bien à 6 % brut peut afficher une performance très différente selon le régime fiscal choisi (location nue, micro-BIC ou LMNP réel) et selon la tranche d'imposition de l'investisseur.
Le saviez-vous ?
La rentabilité locative brute s'établit en moyenne à 5,2 % en France début 2025, contre 4,6 % en juillet 2022. À Paris, elle atteint 4,1 %. (Source : Notaires de France, 2025)
hemea vous accompagne de A à Z
Simulateurs et logiciels de rentabilité disponibles
L'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) propose un outil officiel gratuit qui intègre les revenus, les charges, les frais de notaire et la fiscalité pour estimer le rendement net d'un investissement locatif. C'est la référence publique pour une première simulation sans engagement commercial.
Des plateformes spécialisées permettent d'aller bien plus loin dans l'analyse. Horiz.io propose un simulateur complet qui calcule le rendement net en intégrant impôts, fiscalité, charges et coût du crédit, avec la possibilité de comparer différents régimes locatifs (location nue, meublée, saisonnière). La plateforme propose également un plugin à installer sur son navigateur, qui permet de détecter instantanément la rentabilité d'une annonce immobilière en y ajoutant charges, fiscalité et impôts directement sur la page de l'annonce.
LyBox se distingue par son approche orientée cash-flow : les calculs et simulations de fiscalité immobilière réalisés sur la plateforme sont validés par un cabinet fiscal indépendant, ce qui en fait un outil sérieux pour affiner une décision d'achat. Il permet aussi d'estimer le Taux de Rendement Interne (TRI) sur la durée de détention.
Pour les investisseurs qui souhaitent comparer plusieurs scénarios fiscaux en détail, SimLoc est une alternative intéressante : ce simulateur gratuit aide à choisir entre les différents régimes d'imposition (LMNP réel, micro-BIC, SCI) en projetant les revenus nets sur plusieurs années. Enfin, l'application mobile Simulateur Locatif permet d'exporter des rapports détaillés en PDF incluant cash-flows annuels, plus-value à la revente, TRI et VAN pratique pour présenter une simulation à un banquier ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Pour ceux qui préfèrent un contrôle total sur les paramètres, un tableur Excel reste une alternative solide. Une feuille bien structurée intègre le prix d'achat, les loyers, les charges, la vacance locative et la fiscalité dans un tableau dynamique. Des modèles gratuits sont disponibles en ligne.
Le saviez-vous ?
Le simulateur d'investissement locatif de l'ANIL est entièrement gratuit et intègre revenus, charges, frais de notaire et fiscalité pour estimer le rendement net. Il est accessible sans inscription sur anil.org. (Source : ANIL, Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)
Variables à intégrer pour une simulation précise
La vacance locative est souvent sous-estimée. Deux mois sans locataire par an représentent 17 % des revenus annuels perdus. Un simulateur fiable doit permettre de renseigner un taux de vacance réaliste selon le marché visé.
Les frais de notaire (7-8 % dans l'immobilier ancien) doivent figurer dans le prix de revient total. Les négliger fausse le résultat brut et sous-estime le capital engagé. Certains logiciels les intègrent automatiquement ; d'autres les laissent à compléter manuellement.
Le régime fiscal change radicalement le résultat net-net. Le statut LMNP au régime réel permet d'amortir le bien et de neutraliser les revenus imposables pendant 20 à 30 ans. Un outil qui ignore cette dimension fournit une estimation partielle de la performance réelle.
SimLoc et Horiz.io font partie des rares simulateurs gratuits à modéliser correctement l'amortissement LMNP dans leurs projections nettes-nettes.
hemea vous accompagne de A à Z