Comprendre le Plan de Masse en 6 questions

Lorsque l’on souhaite aménager un terrain, que ce soit pour y construire une maison ou simplement monter un abri de jardin, il est nécessaire de passer par l’étape du permis de construire – ou de la déclaration préalable de travaux, selon le cas. C’est un protocole long et fastidieux et qui, malheureusement, peut facilement aboutir à un refus de la part de l’administration. Les raisons peuvent être multiples, mais bien souvent, c’est simplement à cause d’un petit oubli sur l’un des documents. Le plan de masse, l’une des pièces maîtresses dans un dossier pour la compréhension du projet, est certainement l’une des étapes qui demandent le plus de soin et de précision.

Le plan de masse de votre maison, qu’est-ce qu’il faut savoir ?

Par définition, le plan de masse – parfois abrégé plan masse – a pour vocation de montrer la masse d’un terrain, c’est-à-dire tous les aménagements qui s’y trouvent, aussi bien paysagers que construits. Dans un dossier de permis de construire, il est signalé par l’index PC2 – PCMI2 quand le dossier concerne une maison individuelle. Dans le cas d’une déclaration préalable de travaux, c’est le plan DP2, ou DPMI2.

Attention : il est nécessaire de dessiner deux plans de masse quand vous déposez une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux ! Le premier (PC2-1 ou DP2-1) montre l’état existant du terrain, et le second (PC2-2, DP2-2) ajoute le projet et ses conséquences sur la parcelle.

Qu’est-ce que l’on doit trouver dans un plan de masse ?

• Les constructions existantes dans leurs emplacements, ainsi que leurs dimensions (sans oublier leur hauteur)
• Sur le 2e plan, la ou les constructions du projet, les dimensions et la distance aux limites de la parcelle (pour les règles sur le voisinage)
• Les zones du terrain qui seront creusées
• Les limites de la parcelle, ses dimensions, ainsi que ses accès
• Les arbres, en indiquant ceux qui vont être supprimés, ceux qui doivent être ajoutés et leurs essences
• Le tracé des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et d’évacuation
• L’emplacement des photos correspondant aux pièces PC7 et PC8 du dossier
• Sans oublier une échelle graphique et l’orientation.

Quelle différence entre plan de masse et plan de situation ?

Là où le plan de masse ne montre que la parcelle où se situe le projet, le plan de situation diffère en indiquant la localisation dudit projet dans l’ensemble de la commune où il se trouve.

L’objectif d’un plan de situation est de montrer aux instructeurs du dossier où est localisé le projet dans la ville, afin de vérifier qu’il répond bien aux règles d’urbanisme correspondantes. À cette fin, ce document aura une échelle comprise entre le 1/5 000e et le 1/25 000e.

Le plan de masse, lui, sert à insérer le projet dans son voisinage. Son objectif est semblablement le même que le plan de situation, puisqu’il cherche aussi à montrer si le projet se soumet aux réglementations urbanistiques au niveau parcellaire. Seule l’échelle change (celle d’un plan masse se situe entre le 1/100e et le 1/500e).

Comment obtenir un plan masse d’une propriété ?

Un plan masse n’est pas un document préétabli, il doit être dessiné. Pour cela, vous pouvez soi le faire vous-même, soi contacter un architecte. Si vous passez par un constructeur, c’est lui qui s’en chargera. Les étapes pour réaliser un plan de masse par soi-même sont listées ci-dessous.

Comment faire un plan de masse soi-même ?

Le mieux est d’utiliser un logiciel. Faire un plan de masse à la main n’est pas interdit, mais demande plus de temps, un matériel adapté et un savoir-faire minimal. Les étapes principales sont les suivantes : posséder les dimensions et la forme du terrain, dessiner l’existant puis ajouter les modifications du projet.

Pour débuter, vous pouvez vous baser sur les plans cadastraux de cadastre.gouv.fr. Sur un logiciel de retouche photo, ajoutez aux plans des bâtiments existants la végétation, les lignes de terrain, les altitudes, … Puis complétez le document avec les aménagements du projet et toutes ses conséquences sur votre terrain : modifications du paysage, distances au voisinage … Aucune information ne doit manquer, sous peine de rejet du dossier.

Comment obtenir un plan de situation ?

De la même manière que pour le plan de masse, si vous passez par un architecte ou un constructeur, ce sont eux qui se chargeront d’effectuer le plan de situation. Mais vous pouvez également l’obtenir par vous-même sans trop de difficultés. Pour cela, vous avez deux solutions : contacter la mairie de votre commune ou vous rendre sur Internet.

Si vous vous rendez à votre mairie, celle-ci pourra vous fournir un extrait de plan cadastral (cela peut aussi se faire sur Internet). Le site cadastre.gouv.fr vous permet également d’obtenir le plan cadastral de votre parcelle, en renseignant votre adresse. Les cartes de Géoportail sont une autre solution très intéressante pour établir un plan de situation, car il en existe une multitude de catégories différentes. Enfin, vous avez également la possibilité d’utiliser Google Maps, mais il est conseillé de l’hybrider avec une autre. Ces trois dernières options sont pratiques car vous pouvez choisir facilement l’échelle qui vous convient le mieux.

Mais gardez à l’esprit que joindre une de ces cartes sans la retoucher n’est pas suffisant : vous devez vous assurer d’y ajouter une échelle graphique, une orientation, ainsi que tous les autres prérequis du PC2 – sans quoi votre dossier risque d’être rejeté.