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Interdiction de location des logements DPE F et G : Ce que tout propriétaire doit savoir en 2025
Depuis le 1er janvier 2023, les choses ont commencé à changer. Pour la première fois, certains logements classés G ont été exclus du marché locatif. Mais ce n'était qu’un début. Le calendrier s’accélère : en 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location, suivis de ceux en F en 2028, puis en E en 2034.
Ces mesures s'inscrivent dans la volonté du gouvernement d’éradiquer les passoires thermiques, responsables de surconsommation énergétique, d’inconfort majeur et d’émissions de gaz à effet de serre.
Cette transformation concerne plus de 5 millions de logements en France, et des dizaines de milliers de bailleurs particuliers. Si vous en faites partie, cet article vous donne toutes les clés pour comprendre la loi, anticiper les changements, éviter les sanctions, financer vos travaux… et transformer cette contrainte en opportunité de valorisation patrimoniale.
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Dans ce guide
- Quels sont les critères et seuils du DPE pour classer un logement ?
- Que risque un propriétaire qui loue un bien F ou G après 2025 ?
- Les exceptions légales à l’interdiction de location
- Quelles rénovations faire pour sortir du DPE F ou G ?
- Quels sont les avantages de la rénovation énergétique pour les propriétaires ?
- Exemple : rénovation type avec résultats avant/après
- Quelles aides pour financer la sortie du DPE F ou G ?
- FAQ
- Conclusion : c’est le moment d’agir
Projets de rénovation
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Dans ce guide
- Quels sont les critères et seuils du DPE pour classer un logement ?
- Que risque un propriétaire qui loue un bien F ou G après 2025 ?
- Les exceptions légales à l’interdiction de location
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Quels sont les critères et seuils du DPE pour classer un logement ?
Depuis la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) en juillet 2021, la loi impose une méthode unique, plus fiable et juridiquement opposable. Ce diagnostic, désormais central dans toutes les transactions et projets de location, permet de mesurer la performance énergétique d’un logement et de déterminer s’il est conforme aux exigences croissantes imposées par la loi climat et résilience.
Deux critères clés fixés par la loi
Le classement DPE repose sur une double évaluation :
- 🔥 La consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an, qui prend en compte les besoins en chauffage, eau chaude, ventilation, climatisation et éclairage.
- 🌍 Les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kg CO₂/m²/an, traduisant l’impact carbone lié à cette consommation.
Conformément à la loi, la classe attribuée correspond à la plus mauvaise des deux notes. Par exemple, si un logement est classé C en consommation mais E en émissions, le DPE final sera E.
Seuils officiels définis par la réglementation
Un logement classé F ou G est considéré comme passoire thermique, et les propriétaires doivent savoir que la loi interdit progressivement leur mise en location. Cette mesure vise à éliminer du parc locatif les logements aux faibles niveaux de performance.
Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Émissions (kg CO₂/m²/an) |
|---|---|---|
A | ≤ 70 | ≤ 6 |
B | 71 à 110 | 7 à 11 |
C | 111 à 180 | 12 à 30 |
D | 181 à 250 | 31 à 50 |
E | 251 à 330 | 51 à 70 |
F | 331 à 420 | 71 à 100 |
G | > 420 | > 100 |
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D’autres facteurs influencent le diagnostic
Le DPE prend également en compte :
- Le type de bâti (individuel ou collectif)
- L’année de construction
- L’épaisseur et la qualité de l’isolation
- Le type de chauffage et de ventilation
- L’exposition, la surface vitrée, et les conditions climatiques locales
Ces éléments permettent d’affiner le diagnostic et de mieux cibler les travaux prioritaires pour améliorer la performance du bien.
Le lien avec les obligations des propriétaires
La loi impose aux propriétaires de fournir un DPE à jour pour toute vente ou mise en location. Ce document conditionne également l’accès aux aides à la rénovation énergétique, telles que MaPrimeRénov' ou les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE). Par ailleurs, seule une consommation inférieure à 330 kWh/m²/an permet de conserver un bien sur le marché locatif sans restriction.
Les propriétaires doivent donc anticiper les échéances légales à venir, notamment celles de la loi Climat, qui rend les logements classés G interdits à la location dès 2025, puis les F en 2028.
Comprendre les classes DPE F et G
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) évalue la consommation énergétique d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il classe les biens de A (logement très performant) à G (logement extrêmement énergivore).
Critères techniques des classes F et G
Classe DPE | Consommation d'énergie finale (kWh/m²/an) | Émissions de CO₂ (kg/m²/an) |
|---|---|---|
F | 331 à 420 | 71 à 100 |
G | > 420 | > 100 |
👉 Ces logements sont qualifiés de passoires énergétiques.
Ils présentent :
- Une mauvaise isolation thermique
- Des équipements vétustes ou inefficaces
- Des pertes énergétiques importantes
- Un inconfort notable en hiver comme en été
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Pourquoi interdire la location de ces logements ?
1. L’enjeu social
Des millions de Français vivent dans des logements mal isolés. Cela entraîne :
- Des factures d’énergie disproportionnées
- Une sensation de froid persistante, même avec le chauffage allumé
- Une exposition accrue à des risques sanitaires, en particulier pour les plus fragiles (personnes âgées, enfants)
L’État estime que plus d’un locataire sur quatre vivant dans un logement G subit une précarité énergétique sévère.
2. L’enjeu environnemental
Les logements mal isolés sont un véritable gouffre énergétique :
- Près de 18 % des émissions de gaz à effet de serre du parc résidentiel proviennent des DPE F et G
- Ces biens contrecarrent les efforts climatiques de la France, notamment ceux inscrits dans la stratégie nationale bas carbone (SNBC)
3. L’enjeu économique
- Ces biens sont de plus en plus difficiles à louer ou à vendre
- Leur valeur chute en moyenne de 10 à 25 % sur le marché immobilier
- Ils sont exclus des dispositifs d’avantages fiscaux (Denormandie, etc.)
Le calendrier légal d’interdiction à la location
Le processus est progressif mais inéluctable.
Date | Logements concernés | Mesure appliquée |
|---|---|---|
1er janv. 2023 | G dépassant 450 kWh/m²/an en énergie finale | Location interdite |
1er janv. 2025 | Tous les logements classés G | Interdiction totale à la location |
1er janv. 2028 | Tous les logements classés F | Interdiction à la location |
1er janv. 2034 | Tous les logements classés E | Interdiction à la location |
⚠️ Cette interdiction concerne :
- Les nouveaux baux
- Le renouvellement de bail
- Les reconductions tacites
Elle s’applique même si un locataire est en place, dès lors qu’un nouveau bail est signé.
Que risque un propriétaire qui loue un bien F ou G après 2025 ?
Le législateur a prévu des sanctions dissuasives pour les bailleurs qui ignoreraient ces interdictions :
1. Invalidation du bail
- Un locataire peut saisir le juge pour faire annuler le contrat.
- Il peut aussi exiger une baisse de loyer, voire un remboursement partiel.
2. Interdiction d’augmentation de loyer
- Impossible d’appliquer une indexation annuelle
- Aucun complément de loyer n’est autorisé
3. Obligation de travaux
- Le juge peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires
- Des astreintes financières peuvent être décidées
4. Inéligibilité aux aides et dispositifs fiscaux
- Impossibilité d’entrer dans les programmes fiscaux comme par exemple Denormandie
- Exclusion de certaines aides locales ou régionales
Les exceptions légales à l’interdiction de location
Elles sont très limitées et encadrées. Vous pouvez, sous conditions, continuer à louer un bien classé F ou G si :
- Des travaux sont en cours : devis signés, permis déposés, date de démarrage prévue.
- La copropriété bloque les travaux : décision d’AG à l’appui.
- Le coût est manifestement disproportionné : un audit chiffré le prouve.
- Le bien est classé ou protégé (ABF) : contraintes d’urbanisme empêchant les rénovations.
📌 Dans tous les cas, des pièces justificatives doivent être conservées, en cas de contrôle ou de litige.
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Est-il possible de louer un logement en attente de travaux ?
Face aux interdictions de location des logements classés F ou G par la loi Climat, de nombreux bailleurs s’interrogent : peut-on encore louer un bien en attente de rénovation énergétique ? La réponse est oui, mais uniquement dans un cadre très encadré, dont l’application dépend d’éléments formels et vérifiables. Ce guide vous éclaire sur les conditions à respecter.
La loi prévoit une tolérance temporaire lorsque la réalisation des travaux est planifiée, à condition que le bailleur puisse prouver que le logement est engagé dans une démarche de mise en conformité. Pour cela, il est indispensable de fournir :
- Un audit énergétique en cours ou finalisé, précisant les postes à traiter et les sauts de performance visés ;
- Des devis signés avec des dates de démarrage des travaux ou des preuves de dépôt administratif (permis, déclaration préalable) ;
- Une application effective des démarches nécessaires, comme la convocation d’une assemblée générale en copropriété en cas de travaux collectifs.
Dans le cas d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, si les travaux relèvent de décisions collectives, le bailleur doit montrer qu’il a initié les démarches, et que la réalisation dépend désormais du vote ou de l’application du calendrier collectif.
Cependant, même si la location est autorisée pendant cette période transitoire, plusieurs restrictions s’appliquent. Le locataire ne peut subir aucune augmentation de loyer, que ce soit lors du renouvellement du bail ou d’un changement de contrat. Le bien reste juridiquement fragile tant que la réalisation des travaux n’est pas effective.
Un audit complet permet aussi de sécuriser la position du bailleur en prouvant sa volonté d’amélioration. Il constitue un document clé à joindre à tout dossier immobilier en cas de contrôle ou de litige.
Quelles rénovations faire pour sortir du DPE F ou G ?
Quels sont les avantages de la rénovation énergétique pour les propriétaires ?
La rénovation énergétique n’est pas seulement une contrainte légale imposée aux bailleurs de logements classés F et G : c’est surtout une opportunité stratégique, tant sur le plan économique que patrimonial. Pour un propriétaire averti, investir dans la performance énergétique de son bien offre de nombreux bénéfices immédiats et durables.
1. Valorisation du bien immobilier
Un logement mieux isolé, mieux chauffé et classé C ou D au DPE voit sa valeur augmenter de manière significative. Les études montrent qu’un bien rénové peut :
- Se vendre jusqu’à 17 % plus cher qu’un bien similaire mal classé
- Être loué plus rapidement, avec moins de négociations sur le loyer
- Attirer des acheteurs ou locataires plus solvables et exigeants
💡 Chez hemea, nous constatons une revalorisation moyenne de 15 à 25 % après rénovation complète sur les passoires thermiques, notamment en zones tendues.
2. Réduction des charges et meilleure rentabilité locative
Un logement rénové consomme 2 à 3 fois moins d’énergie, ce qui réduit les charges de chauffage et d’électricité pour l’occupant. Conséquence directe :
- Une plus grande stabilité locative
- Moins d’impayés
- Une meilleure rentabilité nette grâce à la valorisation du loyer
Exemple : Un T3 rénové passant de G à D peut justifier une hausse de loyer de +12 %, tout en restant dans les plafonds du marché local.
3. Sécurisation juridique et fiscale
En rénovant son bien, le propriétaire :
- Se met en conformité avec la loi (fin des interdictions de location)
- Évite les sanctions, la perte d’aides ou de droits fiscaux
- Accède à des dispositifs puissants de défiscalisation comme le déficit foncier ou le dispositif Denormandie
💸 Un bien rénové, c’est un bien défiscalisé plus intelligemment.
4. Patrimoine pérenne et transmissible
Les logements énergivores seront demain :
- Exclus du marché locatif
- Moins bien notés par les banques en cas de prêt/revente
- Sous-évalués par les notaires
Un bien performant énergétiquement est donc plus liquide, plus attractif, et plus facile à transmettre à ses héritiers ou à revendre rapidement en cas de besoin.
5. Confort et éthique
Même pour un bailleur, il est valorisant de proposer un logement :
- Confortable (pas de courants d’air, de moisissures, ou de surchauffe l’été)
- Sain (air renouvelé, température stable)
- Respectueux de l’environnement
C’est aussi un signal positif pour l’image du propriétaire, notamment pour ceux qui possèdent plusieurs biens ou s’engagent dans des démarches responsables (label ISR, foncières éthiques…).
Chez hemea, nous pensons que la rénovation énergétique est un levier de performance globale pour les propriétaires : elle combine rentabilité, conformité, valorisation et sérénité. Grâce à notre approche intégrée, vous maximisez ces avantages sans les contraintes techniques.
Exemple : rénovation type avec résultats avant/après
Appartement 3 pièces à Marseille – 68 m² – classé G
- Travaux : isolation combles et murs, changement des fenêtres, VMC simple flux, PAC air/air
- Budget : 23 500 €
- Aides perçues : 12 800 € (MaPrimeRénov + CEE)
- Classe finale : D
- Augmentation de valeur estimée : + 18 000 €
- Gain locatif : + 180 €/mois
Quelles aides pour financer la sortie du DPE F ou G ?
1. MaPrimeRénov’
- Montant : jusqu’à 20 000 € par logement
- Conditions : logement occupé > 15 ans, réalisé par un artisan RGE
- Bonus pour les rénovations globales (2 postes de travaux minimum)
2. CEE (Certificats d’Économie d’Énergie)
- Tous les ménages sont éligibles
- Montant calculé selon les kWh économisés
- Cumulable avec MaPrimeRénov’
3. Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
- Jusqu’à 50 000 € sans intérêt
- Remboursable sur 15 ou 20 ans
- Aucune condition de ressources
4. TVA réduite à 5,5 %
- S’applique automatiquement si les travaux sont faits par un pro RGE
- Sur la main-d'œuvre et les matériaux
Quels dispositifs fiscaux pour rénover énergétiquement son bien ?
Au-delà des aides directes comme MaPrimeRénov’ ou les CEE, l’État français met à disposition des dispositifs fiscaux puissants pour encourager la rénovation énergétique des logements, en particulier ceux destinés à la location. Ces mécanismes permettent soit de réduire son impôt, soit de lisser l’effort de rénovation sur plusieurs années. Voici les principaux leviers disponibles :
1. Le déficit foncier : un outil de choix pour les bailleurs
Si vous réalisez des travaux dans un logement destiné à la location nue (non meublée), vous pouvez déduire l’intégralité de ces dépenses de vos revenus fonciers, voire créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu’à 10 700 € par an).
Ce que vous pouvez déduire :
- Isolation, chauffage, ventilation, menuiseries
- Main-d'œuvre, matériaux, diagnostics
- Honoraires de maîtrise d’œuvre et d’architecte
💡 Astuce Hemea : Si vos revenus fonciers sont importants ou si vous êtes fortement fiscalisé, le déficit foncier est souvent plus avantageux que les aides directes.
2. Le dispositif Denormandie
Ce mécanisme, prolongé jusqu’en 2026, vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un bien à rénover dans une ville éligible (souvent en centre-ville ancien), puis que vous réalisez au moins 25 % du prix d’achat en travaux, incluant la rénovation énergétique.
Réduction d’impôt possible :
- 12 % du prix du bien + travaux (engagement de location sur 6 ans)
- Jusqu’à 21 % (sur 12 ans)
🔎 Liste des villes éligibles sur : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/dispositif-denormandie
3. Le dispositif Loc’Avantages
Il s’agit d’un abattement fiscal allant jusqu’à 65 % des loyers perçus, si vous vous engagez à :
- Louer un logement à un loyer modéré
- Respecter un plafond de ressources du locataire
- Réaliser des travaux (dont énergétiques)
Ce dispositif est cumulable avec MaPrimeRénov’, ce qui en fait une option stratégique dans les zones tendues.
4. Autres leviers complémentaires
- TVA à taux réduit (5,5 %) sur les matériaux et la main-d’œuvre pour les travaux de rénovation énergétique
- Amortissement via le LMNP (location meublée non professionnelle), intéressant pour les logements rénovés loués en meublé
- Exonération temporaire de taxe foncière dans certaines communes pour les logements ayant fait l’objet d’une rénovation énergétique globale
hemea : votre partenaire pour sortir du DPE F ou G
Chez hemea, nous avons conçu un accompagnement 100 % pensé pour les propriétaires bailleurs :
✔️ Diagnostic complet
- Analyse du DPE
- Simulations de scénarios de travaux
- Évaluation des sauts de classe
✔️ Sélection d’artisans RGE
- Tous nos pros sont qualifiés, notés, et suivis
- Offres packagées, négociées, vérifiées
✔️ Accompagnement administratif
- Montage des dossiers d’aides
- Suivi des délais
- Plateforme de suivi en ligne
✔️ Sécurité juridique
- Contrats signés avec des dates de livraison
- Compte séquestre bancaire pour éviter les malfaçons
Vendre ou rénover un logement F ou G : que faire ?
La tentation de vendre peut être forte. Mais attention : les prix des passoires énergétiques chutent.
👉 Chez hemea, nous vous aidons aussi à valoriser un bien rénové avant sa revente.
Stratégie | Impact court terme | Impact long terme |
|---|---|---|
Vendre sans travaux | Vente rapide mais à perte | Moins de candidats, négociation dure |
Rénover puis louer | Effort initial | Loyers revalorisés, bien valorisé |
Rénover puis vendre | Vente rapide, prix fort | Plus d’acheteurs, plus-value nette |
FAQ
Est-ce que tous les logements G sont interdits à la location ?
Oui, à compter du 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être loués.
Quels travaux permettent de sortir du DPE G ?
Isolation thermique, changement du système de chauffage, ventilation, fenêtres performantes. Une combinaison de deux à trois postes est généralement nécessaire.
Puis-je encore louer un bien F ?
Oui, jusqu’au 1er janvier 2028, mais certaines restrictions (gel des loyers, obligation d’informer le locataire) s’appliquent déjà.
Comment savoir si mon logement est concerné ?
Faites réaliser un DPE à jour (post-2021). Seuls les nouveaux DPE ont une valeur juridique dans ce cadre.
Conclusion : c’est le moment d’agir
Les logements classés F et G seront sortis du marché locatif dans moins d’un an. Attendre, c’est :
- ❌ S’exposer à des sanctions
- ❌ Perdre des revenus locatifs
- ❌ Voir son patrimoine se déprécier
Agir maintenant, c’est :
- ✅ Profiter des aides disponibles
- ✅ Revaloriser son bien
- ✅ Offrir un meilleur confort aux locataires
- ✅ S’inscrire dans une démarche écologique et citoyenne
