Défiscalisation des travaux locatifs : comment réduire vos impôts en rénovant un bien

1. Comprendre la défiscalisation des travaux locatifs

Qu’est-ce que la défiscalisation des travaux ?

C’est le principe qui permet à un propriétaire bailleur de déduire certaines dépenses liées aux travaux (réparation, entretien, amélioration) de ses revenus locatifs imposables.

• Votre revenu foncier imposable
• Votre imposition IR (impôt sur le revenu)
• Et, dans certains cas, vos prélèvements sociaux (17,2 %)

Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour ceux qui :

• Ont des revenus fonciers importants
• Investissent dans l’ancien
• Réalisent des rénovations lourdes, dans des immeubles par exemple

2. Quels types de travaux sont déductibles ?

⚠️ Les travaux avant première mise en location sont aussi déductibles si le bien est effectivement loué dans un délai raisonnable (en général 12 à 18 mois).

3. Le déficit foncier : le levier de défiscalisation le plus puissant

Définition

Lorsque vos charges (travaux inclus) sont supérieures à vos loyers perçus, vous créez ce que l’on appelle un déficit foncier. Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers, ce qui permet de lisser l’effet sur vos impôts.

Règles d’imputation

• Jusqu’à 10 700 € par an peuvent être déduits du revenu global (salaire, BIC, etc.)
• Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers

Exemple

• Revenus locatifs : 9 000 €/an
• Travaux : 20 000 €
• Autres charges : 2 000 €
• ➜ Déficit total : 13 000 €
• ➜ Imputation : 10 700 € sur le revenu global, 2 300 € reportables

💡 Chez hemea, nous aidons à construire votre plan de travaux pour maximiser ce déficit sans enfreindre les règles fiscales.

4. Dispositifs fiscaux complémentaires

1. La Loi Denormandie : défiscaliser en rénovant de l’ancien en centre-ville

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation très attractif pour les investisseurs qui souhaitent acheter et rénover un logement ancien, en particulier dans des immeubles et bâtiments de centres-villes dégradés ou des quartiers prioritaires définis par l’État. C’est une version modernisée du dispositif Pinel, mais centrée sur la rénovation urbaine.

Les conditions à remplir :

• Le bien doit être situé dans une ville éligible (plan Action Cœur de Ville, communes ayant signé une ORT – opération de revitalisation du territoire).
• L’achat du logement et les travaux doivent être réalisés entre 2019 et 2026.
• Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).
• L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné, à un locataire sous conditions de ressources.

À la clé :

• Une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant total investi (achat + travaux), selon la durée d’engagement.
• Des travaux éligibles qui couvrent l’essentiel d’une rénovation classique : isolation thermique, remplacement de chauffage, amélioration de la ventilation, changement des fenêtres, mise aux normes de l’installation électrique, etc.

Exemple :

• Achat d’un bien à 120 000 €
• Travaux éligibles : 40 000 € (soit 25 % du total)
• Total investissement : 160 000 €
• Réduction d’impôt sur 12 ans : 33 600 € (soit 2 800 €/an)

💡 La loi Denormandie est idéale pour investir dans des logements anciens à fort potentiel, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif. C’est un levier d’action particulièrement pertinent pour les projets de rénovation que nous accompagnons chez hemea, notamment dans les cœurs de ville où les surfaces sont petites, les copropriétés parfois vétustes, mais les perspectives de revalorisation élevées.

2. Le dispositif Loc’Avantages : réduire ses impôts en louant à un loyer abordable

Loc’Avantages est un dispositif fiscal incitatif mis en place par l’État pour encourager les propriétaires à proposer des logements à loyers modérés sur le marché. En contrepartie de cet effort social, les bailleurs bénéficient d’un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 65 % des loyers perçus.

Les conditions :

• Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, à un locataire respectant des plafonds de ressources.
• Le loyer doit être inférieur aux loyers de marché (selon un barème géographique établi par l’Anah).
• Un contrat avec l’Anah doit être signé (durée de 6 à 9 ans selon le niveau d’engagement), avec un engagement sur le respect des taux de loyer imposés par zone géographique.
• Le bien peut être ancien ou rénové, et le dispositif est compatible avec les aides travaux, notamment MaPrimeRénov’ ou les CEE.

Exemple :

• Loyer mensuel : 800 €
• Abattement Loc’Avantages : 65 % (niveau Loc3 avec intermédiation locative)
• Revenu imposable = seulement 280 € par mois

💡 Ce dispositif est idéal si vous souhaitez combiner rénovation, engagement social et fiscalité allégée.

3. Le régime LMNP amortissable : défiscaliser en meublant intelligemment

Si vous choisissez de louer un logement meublé (location meublée non professionnelle – LMNP), vous ne relevez pas de la fiscalité classique des revenus fonciers, mais du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Cela vous ouvre la possibilité de recourir à l’amortissement comptable.

Concrètement :

• Vous pouvez amortir le prix d’achat du logement (hors terrain) sur une durée de 20 à 30 ans.
• Vous pouvez amortir les travaux de rénovation, le mobilier et même les frais de notaire sur 5 à 15 ans.
• Cet amortissement vient réduire le bénéfice imposable de vos loyers.

Résultat : pendant plusieurs années, vous pouvez générer du revenu locatif net d’impôt, tout en conservant une grande souplesse de gestion (bail d’un an renouvelable, dépôt de garantie plus élevé, taux d’occupation plus stable).

Exemple :

• Loyer annuel : 9 000 €
• Charges : 2 000 €
• Amortissement annuel : 7 000 €
• Bénéfice imposable = 0 € ➜ aucun impôt à payer

💡 Le régime LMNP est particulièrement adapté aux logements rénovés dans des zones tendues, où la demande en meublé est forte (étudiants, jeunes actifs, expatriés…).

5. Travaux et fiscalité : les erreurs à éviter

Notre conseil : toujours demander un avis fiscal avant d’engager des travaux importants.

6. Déductions avant mise en location : est-ce possible ?

Oui. Contrairement à une idée reçue, il est possible de déduire des travaux réalisés avant mise en location, à condition que le bien soit mis en location dans un délai raisonnable.

Cela permet notamment :

• D’acheter un bien ancien dégradé
• De le rénover à 100 %
• Et de bénéficier du régime réel dès la première année pour effacer ses impôts fonciers

Exemple : vous achetez un T2 à 150 000 €, vous réalisez 35 000 € de travaux → si le bien est loué l’année suivante, les travaux sont entièrement déductibles.

7. Le rôle de l’expert travaux dans la stratégie fiscale

L’enjeu n’est pas seulement de réaliser des travaux, mais de le faire dans le bon ordre, au bon moment, et avec le bon montage fiscal.

Un architecte ou maître d’œuvre hemea vous accompagne pour :

• Prioriser les travaux déductibles
• Chiffrer précisément les dépenses
• Monter les bons dossiers
• Intégrer les contraintes DPE (notamment F et G)

Le tout avec des devis vérifiés, des plannings encadrés et une sécurisation via compte séquestre bancaire.

8. Cas concrets : combien peut-on déduire ?

Cas 1 : Studio à rénover (Paris, 23 m²)

• Travaux : 18 000 €
• Loyers : 9 600 €/an
• Déduction possible : 18 000 €
• Déficit foncier : 8 400 € déductible + 1 600 € reporté
• Économie d’impôt : jusqu’à 3 500 € selon tranche marginale

Cas 2 : Maison de 120 m² (Nantes), location nue

• Travaux : 40 000 € (isolation, VMC, chauffage)
• Revenus locatifs : 15 000 €/an
• Déduction : 25 000 € la 1ère année, 15 000 € reportés sur 10 ans
• Économie fiscale cumulée : + de 9 000 €

9. Logement locatif : des dépenses importantes, une fiscalité souvent trop lourde

Pour de nombreux propriétaires, entretenir ou rénover un logement destiné à la location représente un investissement significatif. Qu’il s’agisse d’un logement ancien à remettre aux normes, d’un logement énergivore à réhabiliter pour éviter une interdiction de location, ou simplement d’un logement à rafraîchir pour le rendre attractif sur le marché, les dépenses peuvent rapidement grimper. Pourtant, ces investissements indispensables ne trouvent pas toujours un écho favorable dans le système fiscal. En effet, les revenus issus de la location d’un logement sont imposés de manière classique, alors que les charges supportées par le propriétaire — souvent élevées — ne sont pleinement déductibles que dans certaines conditions spécifiques. Résultat : un logement qui coûte cher à entretenir peut paradoxalement générer une imposition lourde s’il n’est pas intégré dans une stratégie fiscale optimisée. Ce déséquilibre est d’autant plus criant que de nombreux logements exigent aujourd’hui des travaux de rénovation énergétique pour rester sur le marché, conformément aux exigences légales. Grâce au régime réel, au déficit foncier ou à certains dispositifs comme la loi Denormandie, il est possible de réduire sensiblement l’impôt en liant intelligemment dépenses de travaux et gestion de logement. Chez hemea, nous concevons chaque projet de rénovation comme une opportunité de valoriser un bien immobilier, tout en l’intégrant dans une stratégie fiscale rentable et durable. Cette approche est d’autant plus pertinente pour les biens en copropriété ou en immeuble collectif ancien.

10. Travaux énergétiques et fiscalité : double avantage

Depuis 2023, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus être loués à terme. Rénover ces biens :

• Permet de les remettre sur le marché
• Et d’activer les aides MaPrimeRénov’, CEE + déduction fiscale

Une rénovation énergétique bien pilotée devient donc un investissement patrimonial, locatif et fiscal à fort effet de levier, surtout lorsqu’elle s’inscrit dans une logique de financement optimisée par crédit, tout en générant des économies sur les charges et impôts à long terme.

11. L’accompagnement hemea : fiscalité + travaux = combo gagnant

Avec hemea, vous accédez à un accompagnement sur-mesure pour :

• Identifier les travaux déductibles ou amortissables
• Planifier vos interventions selon vos objectifs fiscaux
• Accéder à des aides publiques cumulables
• Piloter vos travaux avec sécurité juridique et financière

Vous bénéficiez :

• D’un interlocuteur unique
• D’une plateforme de suivi en ligne
• D’un protocole contractuel sécurisé (délais, prix, garanties)
• D’un accompagnement compatible avec les meilleures solutions de crédit et de financement bancaire aux taux les plus compétitifs

12. FAQ

Conclusion

La défiscalisation des travaux locatifs est l’un des outils les plus puissants à disposition des propriétaires bailleurs. Encore faut-il en maîtriser les subtilités, anticiper les règles, et structurer ses projets de rénovation, d’entretien ou d’amélioration avec méthode.

Que vous soyez un propriétaire individuel ou que vous gériez un immeuble en copropriété, la maîtrise des mécanismes fiscaux liés aux travaux de rénovation et de construction peut transformer votre projet immobilier en levier puissant de rentabilité. Combinée à un bon crédit et à un taux maîtrisé, cette stratégie devient une évidence.

Chez hemea, nous transformons vos projets de rénovation en investissements fiscalement optimisés, techniquement maîtrisés, et juridiquement sécurisés.