Garanties et gestion des litiges en BTP : zoom sur vos droits et obligations

Quel recours contre les malfaçons ?

Que dit la loi sur les garanties et la gestion des litiges pour un ouvrage de BTP ?

Pour les petits litiges, il est possible de faire valoir la garantie de parfait achèvement (l’article 1792-6 du Code civil), la garantie biennale (l'article 1792-3 du Code civil) et la garantie décennale (articles 1792 et suivants du Code civil). Ce sont des garanties légales et d’ordre public : autrement dit, aucune clause de contrat ne peut les supprimer, diminuer ou suspendre.

En France, il y a une présomption de responsabilité des maîtres d’œuvre. Cela signifie que le maître d’ouvrage n’a pas besoin de prouver la faute en cas de désaccord : il doit simplement prouver l’existence d’un dommage imputable à ce même maître d’œuvre. Les constructeurs ne sont donc pas en mesure de s’exonérer de leur responsabilité en prouvant qu’ils n’ont pas commis de faute (sauf en cas de force majeure, en cas de fait d’un tiers ou d’une faute du maître d’ouvrage).

De plus, est considéré comme constructeur au sens de la loi :

• les architectes, entrepreneurs, techniciens ou autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
• les vendeurs d’immeubles à construire, les promoteurs immobiliers, les constructeurs de maisons individuelles ou les contrôleurs techniques.

La garantie de remboursement de l'acompte versé

La première garantie et gestion des litiges relève de l’assurance du remboursement de l’acompte payé. L’article R231-8 du Code de la construction et de l’habitation précise qu’il est possible de prévoir le versement d’un acompte avant l'ouverture du chantier. Le remboursement de cet acompte doit ensuite être garanti par un organisme (compagnie d’assurance ou organisme de crédit). 

Elle permet au maître d’ouvrage de récupérer les sommes qu’il a versées avant le début des travaux pour plusieurs raisons :

• non-ouverture du chantier à la date convenue ;
• non-réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu ;
• usage du droit de rétractation par le maître d’ouvrage.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

Les garanties et la gestion des litiges concernent également les délais : l’assurance de livraison à prix et délais convenus couvre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution du chantier par rapport au contrat (prix et délais convenus). Cette garantie assure que les travaux sont achevés en cas de défaillance du constructeur.

Elle est obligatoire et tout constructeur doit la souscrire dans un établissement de crédit ou d’assurance habilité. Une malfaçon peut représenter un défaut ou une imperfection sur une construction, malfaçon causée par une mauvaise exécution de l’entrepreneur.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est prévue dans l’article 1792-6 du Code civil. Elle est définie comme : “La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception”.

Ces garanties et la gestion des litiges concernent la réparation de tous les désordres mentionnés et signalés par le maître d’ouvrage (peu importe leur importance ou leur nature) dans un délai de 1 an à compter de la date de réception du chantier. Il peut s’agir de désordres faisant l’objet de réserve lors du procès-verbal de réception des travaux ou bien des malfaçons constatées dans l’année qui suit la date de réception. Le maître d'œuvre doit alors signaler par écrit les défauts constatés au constructeur.

Les travaux issus de l’usure normale ou de l’usage ne sont pas concernés. L’entrepreneur doit simplement réparer les malfaçons et désordres liés à la construction de maison, le tout sans qu’aucuns frais ne soient imputables au maître d’ouvrage. Même en cas de sous-traitance, l’entreprise constructrice reste responsable.

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement

La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, concerne tous les ouvrages façonnés, fabriqués ou installés par l’artisan. Il peut s’agir des canalisations, des radiateurs, de la tuyauterie, des portes, des fenêtres ou encore des volets. 

L’article 1792-3 du Code civil précise que “Les autres éléments d’équipements de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.”. Cette garantie et gestion des litiges implique donc les éléments d’équipement séparables du gros œuvre.

Le constructeur en charge des travaux est tenu par cette assurance dans un délai minimum de 2 années, durée qui débute à compter de la réception des travaux. L’entrepreneur doit remplacer tout équipement dont le fonctionnement n’est pas opérationnel.

La garantie décennale

L’assurance décennale contraint le constructeur des travaux, pendant un délai de 10 années à compter de la réception du chantier, à la réparation des dommages qui compromettent :

• la solidité et ses éléments d’équipement indissociables qui touchent à la structure même de la construction (même résultant d’un vice du sol) ;
• les dommages qui rendent le logement impropre à sa destination.

Il peut s’agir de travaux de construction (construction d’une terrasse), de reconstruction ou de travaux de rénovation (par exemple une rénovation de toiture). Ces garanties et gestion des litiges induisent donc que le maître d’œuvre est responsable de plein droit, que ce soit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs, le rendant ainsi impropre à sa destination. 

Cette garantie 10 ans n’a pas lieu dans le cas où le constructeur prouve que les dommages sont dus à une cause étrangère. Attention cependant : toutes les malfaçons ne sont pas couvertes par la décennale, contrairement à l’assurance de parfait achèvement.

La décennale est obligatoire et le prestataire doit transmettre l’attestation d’assurance au maître d’ouvrage. Ce dernier doit également de son côté souscrire une assurance « dommages-ouvrage » pour obtenir rapidement l’indemnisation permettant de financer la réparation des désordres sans attendre l’expertise qui détermine le ou les responsables. En effet, lorsqu’un sinistre survient, cette garantie dommages-ouvrage finance les travaux de réparation relevant de la garantie décennale.

La responsabilité contractuelle de droit commun

Que faire si des malfaçons sont constatées avant la réception des travaux ? Le maître d’ouvrage peut utiliser la responsabilité contractuelle du constructeur. Après réception des travaux, s’il remarque des défauts non couverts par les garanties légales citées plus haut, il est possible de rechercher la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur. Ici, il sera nécessaire de prouver la faute de ce dernier et le lien de causalité entre la faute et le dommage causé.

Que faire en cas de litige avec une entreprise du bâtiment ?

Maintenant que vous en savez plus sur les garanties et la gestion des litiges, quelles sont les procédures à mettre en place pour régler un désaccord ? Deux solutions s’offrent à vous.

Conciliation à l'amiable

Lorsque vous désirez faire jouer l’une des garanties, contactez l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre vise une résolution amiable du litige. Exposez vos droits, les motifs du litige et demandez à l'artisan d'agir pour régler le problème, sous peine de s'exposer à des poursuites.

Procédures amiable et judiciaire

Si les garanties et la gestion des litiges n’aboutissent pas à un accord à l’amiable, il vous est possible d’adresser une lettre de mise en demeure avec accusé de réception au constructeur en lui demandant de réaliser les réparations nécessaires.

Vous pouvez facilement trouver des modèles de lettres de mise en demeure en ligne et des services existent pour les envoyer à ces derniers directement par Internet, sans frais d'avocat. Dans le cas où l’entrepreneur refuse toujours de faire les travaux demandés, vous pouvez passer par une autre entreprise de construction pour qu’elle procède aux réparations des dégradations ou des malfaçons.

Saisissez ensuite le Tribunal Judiciaire compétent contre le premier entrepreneur pour réclamer le remboursement des travaux occasionnés par la malfaçon. Vous pouvez également exiger des indemnités de retard et même une indemnisation supplémentaire au titre du préjudice subi.

Garanties et gestion des litiges en BTP : ce qu’il faut retenir

Il est essentiel de comprendre le fonctionnement des garanties et la gestion des litiges pour intégrer vos droits en tant que maître d’ouvrage, mais aussi vos devoirs (concernant l’assurance dommages-ouvrage notamment). Sachez que la loi vous protège : la construction livrée après les travaux doit être conforme au contrat et viable à l’utilisation prévue. Nous vous offrons toutes ces garanties BTP nécessaires pour réceptionner vos chantiers réalisés en toute sécurité.

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